入居者の死亡などで事故物件となった不動(dòng)産の取引について、國(guó)土交通省はこのほど、入居希望者に事故物件であることを告知すべきかどうかの判斷基準(zhǔn)（ガイドライン）をまとめました。これ まで明確な線引きがなく業(yè)者任せでしたが、國(guó)が初めてルールを策定しました。

居住用不動(dòng)産を?qū)澫螭恕溉摔嗡馈工稳·陹Qいを明確化

入居者が賃貸契約期間中に死亡するなどした貸室に新しく入居するのは、気持ちのどこかで引っ掛かりがあるものです。そのことを告知しないで入居契約を結(jié)べば後々トラブルの原因にもなり、あらかじめ告知すれば入居する人はなかなか見つかりません。事故死や自殺、殺人が原因となれば、大半の人はいわゆる心理的瑕疵を忌み嫌う傾向にあります。 事故物件の対応に関してはこれまで宅地建物取引業(yè)法で告知の必要を示していますが、明確なルールといえるものはなく、取扱業(yè)者の判斷に委ねられていました。そのため入居後そのことが露見して借主が訴えることもありました。このような狀況から國(guó)土交通省は2020年2月に「不動(dòng)産取引における心理的瑕疵に関する検討會(huì)」を設(shè)置、2021 年9月までに7回開催して議論を深める一方、パブリックコメントを募集して一般から意見を聴取してきました。そして2021 年10月、居住用不動(dòng)産を?qū)澫螭恕刚亟ㄎ锶∫龢I(yè)者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定し公表しました。 ガイドラインは対象とする心理的瑕疵について、事故死や自殺、殺人など人の死に関する事象について取り扱い、生活の本拠として継続的に使用する居住用不動(dòng)産に限定しています。

賃貸と売買で「告知」は異なる

賃貸と売買の取引形態(tài)によって取り扱いは異なります。事故死や自殺、殺人、原因不明の死亡などの場(chǎng)合は、売買契約では発生からの経過期間にかかわらず告知が必要ですが、賃貸の場(chǎng)合は過去3年以內(nèi)に限定しました。言い換えると、3年以上経過した事故物件に関しては告知不要ということになります。心理的瑕疵は時(shí)間の経過とともに希薄になり、やがて消えるとの裁判例もあることから、3年を過ぎれば事故物件の対象外とする措置が取られたようです。 自然死の場(chǎng)合は原則告知不要です。日常生活の中での不慮の死、例えば転落事故や誤嚥（ごえん）などによる死亡も告知しなくても良いとされています。しかし借主が人知れず過去3年以內(nèi)に死亡し長(zhǎng)期間放置され、その結(jié)果、室內(nèi)外に臭気?害蟲などが発生して特殊清掃が行われた場(chǎng)合は、契約を結(jié)ぶかどうかの判斷に重要な影響を與える可能性があると考えられるため、告知をすることになりました。

事故物件の告知ガイドライン

ただ、自然死など告知不要の場(chǎng)合でも、事件性や周知性、社會(huì)に與えた影響などが大きいと判斷される事案に対しては告知する必要があります。その場(chǎng)合、死亡発生の時(shí)期から経過した時(shí)間に関係なく、買主や借主から事故の有無について問われた場(chǎng)合や社會(huì)的影響の強(qiáng)い事件など、特段の事情があると判斷されるケースでは告知することになります。この點(diǎn)はやや抽象的であいまいと思われるため、當(dāng)局に判斷を仰ぐ必要があるケースも出てきそうです。

事故を恐れ単身高齢者の入居敬遠(yuǎn)も

心理的忌避は個(gè)人の內(nèi)面に関わる性質(zhì)のもので、平気な人もいれば心理的な負(fù)擔(dān)を強(qiáng)く感じる人もいて千差萬別です。このため人の死が取引の判斷にどの程度の影響を與えるのか、その基準(zhǔn)づくりは容易ではありません。不動(dòng)産業(yè)者の対応もさまざまで、すべての事故を告知している業(yè)者もいれば、プライバシーにかかわる問題で告知にためらう業(yè)者も少なくありません。また入居中の事故を恐れて、たとえ自然死であっても告知対象になることを危懼して単身高齢者の入居を敬遠(yuǎn)する傾向がみられるとの指摘があります。 近年は事故物件を中心に取り扱う不動(dòng)産サイトも登場(chǎng)しています。検討會(huì)の議論ではこうしたサイトに対して「真?zhèn)韦证舜_認(rèn)されないまま不特定多數(shù)の人が自由に投稿できるのが問題。実際に、不正確な情報(bào)について削除を依頼し削除されたことがあった」との指摘がある一方で、「事故物件サイトが存在しているのは、知りたいことを不動(dòng)産業(yè)者が隠しているとの疑念が消費(fèi)者側(cè)にあるからではないか」（いずれも第1回検討會(huì)?議事概要から抜粋）といった意見もありました。 また、事故物件であっても上物を取り壊した場(chǎng)合の土地取引や搬送先の病院で亡くなった場(chǎng)合や、転落死における落下地點(diǎn)の取り扱いなどは、事故物件における不動(dòng)産取引の実務(wù)の蓄積が不十分で今回のガイドラインでは対象外になりました。新たな裁判例や社會(huì)情勢(shì)、人々の意識(shí)の変化に応じて、今後見直しが行われるもようです。