國(guó)土交通省は2019年11月に2018年度の「不動(dòng)産証券化の実態(tài)調(diào)査」の結(jié)果を公表しました。それによると、証券化された不動(dòng)産や信託受益権の資産額は約4.7兆円で、前年度に比べて2％の微減を記録しました。用途別に見ると、「ホテル?旅館」「ヘルスケア」「商業(yè)施設(shè)」が増加した反面、「住宅」「?jìng)}庫(kù)」が減少しています。 2020年?yáng)|京五輪の開催や高齢化社會(huì)の本格化など、不動(dòng)産証券化が世相を反映していることを示すものといえそうです。

不動(dòng)産証券化市場(chǎng)は、2005年～ 2006年に年間約8兆円規(guī)模の不動(dòng)産が証券化されてピークに達(dá)しました。しかし2008年のリーマンショックで市場(chǎng)は急落。一時(shí)は2兆円を割り込むなど市場(chǎng)規(guī)模が縮小しましたが、2013年以降は4兆円マーケットに回復(fù)しています。取得資産をスキーム別にみると、4.7兆円のうちリートが約2兆円で全體の4割強(qiáng)を占め、不動(dòng)産特定共同事業(yè)が約0.1兆円となりました。また、4.1兆円の譲渡資産の內(nèi)訳はリートが約0.3兆円で全體の約7.0％、不動(dòng)産特定共同事業(yè)が約0.1兆円、その他私募ファンドが推定で約3.7兆円となっています。

図1：証券化の対象不動(dòng)産の取得?譲渡実績(jī)の推移

出典：國(guó)土交通省　平成30年度「不動(dòng)産証券化の実態(tài)調(diào)査」

「ホテル?旅館」「ヘルスケア」「商業(yè)施設(shè)」が増加

証券化によって取得された不動(dòng)産は、賃貸収入を得ることで高い収益を期待できるオフィスビルを筆頭にさまざまな施設(shè)となって社會(huì)に貢獻(xiàn)しています。2018年度は「オフィス」のシェアは前年度と同じ34.6％でしたが、「ホテル?旅館」が14.7％と過去最高を記録。「ヘルスケア」も2.7％と規(guī)模は小さいものの過去最高となり、「商業(yè)施設(shè)」も過去最低だった昨年度から持ち直しました。 2020年?yáng)|京五輪の開催が決まったのが2013年9月。翌年には証券化でのシェアが6.3％と3倍に拡大。2017年度は減少しましたが、昨年度は回復(fù)しています。五輪開催を契機(jī)とした訪日外國(guó)人が都市部だけでなく地方の観光都市にまで広がり、不動(dòng)産証券化の波が地方に押し寄せているのかもしれません。

図2：証券化の対象となる用途別の不動(dòng)産取得実績(jī)の推移（用途別資産額の割合）

出典：國(guó)土交通省　平成30年度「不動(dòng)産証券化の実態(tài)調(diào)査」

これまで伸び悩んできた「ヘルスケア」が初めて取得資産で1000億円の大臺(tái)を記録したことが目を引きます。用途別資産額の割合で初めて2％となり、2014年度、2015年度の1％臺(tái)から伸長(zhǎng)しています。

介護(hù)?醫(yī)療関連不動(dòng)産の証券化は、長(zhǎng)短両面があるといわれています。介護(hù)?醫(yī)療関連施設(shè)は診療、介護(hù)報(bào)酬を原資にしています。また施設(shè)の性格上、景気動(dòng)向や不動(dòng)産市場(chǎng)の影響を受けにくく、長(zhǎng)期安定的な配當(dāng)が期待できます。反面、診療報(bào)酬は國(guó)の（診療報(bào)酬）制度がたびたび改正されるなど、制度改正リスクがあります。安定的な収益ではあるものの、制度改正で期待収益が確保されない事態(tài)もゼロではありません。こうした背景により、投資対象として躊躇する向きも少なくなかったと思われます。しかし、高齢化対策は「待ったなし」。社會(huì)的な要請(qǐng)が高まっていることも取得資産の増加につながっているのではないでしょうか。大手損保など異業(yè)種からの介護(hù)ビジネス參入も増えており、ヘルスケア関連の証券化は増加傾向に転じる可能性があります。

「商業(yè)施設(shè)」は、昨年落ち込みましたが2018年度は若干の回復(fù)を見せています。わが國(guó)では、食品スーパーにドラッグストアやホームセンターなどのテナントを併設(shè)したSC（ショッピングセンター）が全國(guó)各地にあります。近隣に住宅街があり、比較的小規(guī)模の小さい商圏を?qū)澫螭摔筏縎CをNSC（ネイバーフッドショッピングセンター）と呼んでおり、このスタイルが最も普及しています。駐車場(chǎng)が施設(shè)を取り囲む形で建設(shè)されているため、すぐに買い物ができ、建築費(fèi)用も比較的安く済むメリットがあります。百貨店?スーパー業(yè)界では、高収益を出すテナントを集めて手?jǐn)?shù)料収入を増やす戦略から、テナントの賃料を一定にして利益を確保する不動(dòng)産業(yè)化が進(jìn)んでいます。

取得件數(shù)は過去最高を記録

リート（私募リートを含む）と不動(dòng)産特定共同事業(yè)で取得した件數(shù)は617件と、2016年の583件を抜いて過去最高を記録しました。東京五輪の開催が決まった2013年以降、前年度の354件から500件臺(tái)を続けており、東京都を中心に大阪府、神奈川県、千葉県、愛知県などの大都市圏で証券化が活発になりました。 しかし2013年度以降は東京集中のウエイトは徐々に下がり、「首都圏頼み」だった証券化も様変わりを見せています。2011年には東京都における証券化取得不動(dòng)産のシェアは67％とピークだったものが、翌年度には45％に激減。2013年度の「五輪特需」を境に下降線を辿っています。訪日外國(guó)人の東京一極集中が薄れ、地方の観光スポット人気を當(dāng)て込んだ宿泊施設(shè)ニーズがもたらしたのかもしれません。

2018年に成立したIR整備法を受けて統(tǒng)合型リゾート施設(shè)の推進(jìn)が今後の不動(dòng)産証券化に大きな影響を與えそうです、カジノや國(guó)際會(huì)議場(chǎng)などを誘致して稅収増を狙う自治體はいずれも不動(dòng)産証券化が活発な地域だからです。建設(shè)予定地の立候補(bǔ)を表明している神奈川県橫浜市などで不動(dòng)産証券化の件數(shù)が増えることも予想されます。

図3：都道府県別の取得実績(jī)（取得件數(shù)の割合）

出典：國(guó)土交通省　平成30年度「不動(dòng)産証券化の実態(tài)調(diào)査」

図3-2：都道府県別の取得実績(jī)の推移

出典：國(guó)土交通省　平成30年度「不動(dòng)産証券化の実態(tài)調(diào)査」

開発型証券化は調(diào)達(dá)額が減少

不動(dòng)産の開発資金を調(diào)達(dá)する「開発型証券化」は、前年度の70件?1400億円から50件?300億円と8割近く減少しました。開発型証券化は、建設(shè)予定の建物を?qū)澫螭趣工毪猡韦钎膝ぅ辚攻趣い铯欷皮い蓼埂Ｎ锛ńㄎ铮─瓮瓿嗓芜M(jìn)行段階に応じてリスクが変化します。その分リターンも高くなりますが、追加の資金が発生することもあり、証券化の世界で普及するにはまだ時(shí)間を要しそうです。

図4：開発型証券化の実績(jī)の推移

出典：國(guó)土交通省　平成30年度「不動(dòng)産証券化の実態(tài)調(diào)査」