稅務(wù)対策特集
不動(dòng)産を相続した場(chǎng)合に発生する稅金とは
財(cái)産を相続すると、金額に応じて相続稅を納稅する必要がありますが、不動(dòng)産を相続した場(chǎng)合には、相続稅以外にも稅金がかかることがあります。令和3年度の國(guó)稅庁「統(tǒng)計(jì)年報(bào)」によれば、相続財(cái)産の中で最も多いのは「現(xiàn)金?預(yù)貯金など（34.0％）」、次いで「土地（33.2％）」となっており、「土地」と「家屋?構(gòu)築物」を合わせると、全體の38.4％に上ります。
不動(dòng)産を相続したことで、想定した以上の稅金が発生し、將來(lái)の収支計(jì)畫(huà)に支障がないようにするためにも、稅金の種類(lèi)とある程度の納稅額を把握しておくことはとても大事なことです。
相続稅
各相続人等が相続により取得した財(cái)産の価額の合計(jì)額が基礎(chǔ)控除額（3000萬(wàn)円プラス法定相続人1人當(dāng)たり600萬(wàn)円）を超える場(chǎng)合、相続稅の課稅対象となります。ですから、不動(dòng)産を含む財(cái)産を相続した、あるいは相続することが確定したら、相続稅がかかるかどうかを調(diào)べる必要があります。
即ち被相続人が保有していた全ての財(cái)産（現(xiàn)預(yù)金、不動(dòng)産、有価証券などのプラスの財(cái)産）から債務(wù)（借入金等のマイナス財(cái)産）を控除したものが上記の基礎(chǔ)控除額を超えた部分が相続稅の課稅対象となります。
- 主な債務(wù)控除
- ?葬儀関連費(fèi)用
- ?借入金
- ?（被相続人が事業(yè)主の場(chǎng)合）事業(yè)の買(mǎi)掛金や未払金
- 主な非課稅財(cái)産
- ?墓所、仏壇、祭具、など
- ?國(guó)や地方公共団體、特定の公益法人に寄附した財(cái)産
- ?生命保険金?死亡退職金のうちそれぞれ「500萬(wàn)円×法定相続人の數(shù)」まで
その他、生前贈(zèng)與があった場(chǎng)合は、暦年贈(zèng)與か相続時(shí)精算課稅によって贈(zèng)與稅額を規(guī)定に基づいて差し引くことができます。
不動(dòng)産の相続稅額算定のための評(píng)価方法
宅地は路線価方式又は倍率方式で評(píng)価します。路線価方式とは、路線（道路）に面する標(biāo)準(zhǔn)的な宅地の1m2當(dāng)たりの価額（路線価）を基に計(jì)算した金額による評(píng)価です。路線価及び倍率は、國(guó)稅庁ホームページで閲覧することができます。建物は固定資産稅評(píng)価額によって評(píng)価します。
相続稅以外の稅金
相続したときにかかる登録免許稅
相続によって名義が変更になる場(chǎng)合、相続登記が必要となり、登録免許稅が発生します。登録免許稅は、不動(dòng)産価額に1,000分の4の稅率をかけた金額です。ただし、條件によっては免稅措置があります。
2024年4月からは「相続や遺贈(zèng)によって不動(dòng)産を取得したことを知ってから3年以內(nèi)」に相続登記をする必要があります。2024年4月から、それ以前に相続した人にも相続登記は義務(wù)化されます。
所有時(shí)にかかる固定資産稅
不動(dòng)産を相続し、所有し続ける場(chǎng)合には、固定資産稅（または固定資産稅及び都市計(jì)畫(huà)稅）が課稅されます。固定資産稅とは、毎年1月1日時(shí)點(diǎn)で土地、家屋を所有している人に所在地の市町村等から課せられる稅金で、以下の算式で計(jì)算されます。
固定資産稅＝課稅標(biāo)準(zhǔn)額×稅率（標(biāo)準(zhǔn)稅率1.4％）
都市計(jì)畫(huà)稅＝課稅標(biāo)準(zhǔn)額×稅率（制限稅率0.3％）
収益にかかる所得稅と住民稅
相続した不動(dòng)産を賃貸用不動(dòng)産として収益が発生する場(chǎng)合（賃貸用不動(dòng)産を相続した場(chǎng)合も含む）、家賃収入を得ることになりますので、不動(dòng)産収益（収入から必要経費(fèi)を引いた額）が発生します。
これは不動(dòng)産所得となり、所得稅と住民稅が課稅されます。
また、相続した不動(dòng)産を売卻し、収益を得た場(chǎng)合も、その売卻収入から必要経費(fèi)（取得費(fèi)および譲渡費(fèi)用）を引いた額は不動(dòng)産譲渡所得となり、所得稅と住民稅が課稅されます。
- ※土地や建物の売卻時(shí)の譲渡所得に対する稅金は、事業(yè)所得や給與所得などの所得と分離（分離課稅）して計(jì)算します。
- ※譲渡所得には、公共事業(yè)、マイホーム、空き家、特定區(qū)畫(huà)整理事業(yè)などの適用要件を満たした場(chǎng)合には特別控除があります。詳しくは國(guó)稅局Webサイトをご覧ください。
このように、不動(dòng)産を相続した場(chǎng)合は、相続稅以外にさまざまな稅金が発生する可能性があります。不動(dòng)産を相続する予定の人は、相続內(nèi)容を精査し、稅金に備えておく必要があります。
また、不動(dòng)産の相続稅対策として、以下のようなさまざまな控除や特例があります。
- ?小規(guī)模宅地等の特例（土地の評(píng)価額を最大80％減額可能）
- ?配偶者の稅額の軽減：（1.6億円または法定相続分のいずれか多い金額まで無(wú)稅）
- ?未成年者控除?障害者控除
- ?不整形地補(bǔ)正などの使いにくい土地の減額措置
など
控除や特例など、不動(dòng)産の評(píng)価や相続稅の算定は簡(jiǎn)単ではありませんので、詳しい計(jì)算方法や納稅については、必ず稅理士にご相談ください。
