賃貸住宅リフォームの市場(chǎng)については、コラム vol.229でお伝えしましたように、リフォーム市場(chǎng)全體の概ね20％近くを占めています。賃貸住宅のリフォームは、チラシや広告などほとんどない中、目立たない分野ですが、1.3～1.5兆円近く（コラム vol.229にあるように2008年の市場(chǎng)は1.3兆円、現(xiàn)在の幾分増えていると推測(cè)）にもなる、巨大市場(chǎng)です。

賃貸住宅のリフォームの分類(lèi)：専有部と共用部、修繕の大小

賃貸住宅のリフォームと一口に言っても、

1. 1）ご入居者が入れ替わるたびに発生する修繕（営繕、手直し）
   →入れ替わるたび
2. 2）水廻り、エアコン、給湯器など、耐用年數(shù)があるものの取り換え
   →概ね15年～20年ごと

以上が専有部?jī)?nèi)（室內(nèi)）に関するものです。

1. 3）廊下?エントランス等の照明、植栽の手入れ
2. 4）屋根、軀體、外壁などの大規(guī)模修繕
   →概ね20年から～30年めど

このように、主に4パターンあります。

修繕の費(fèi)用と経費(fèi)について

これら4つの內(nèi)、1）の大半と3）の一部はそれほど大きな金額にはなりませんが、2）、4）はかなり大きな金額となります。
20萬(wàn)円以下の工事（取りかえ）や3年未満の周期的にやりかえるものについては、経費(fèi)として一括で落とすことができます。また、2）、4）等の建物資産になるものに掛かったもの（資本的支出）については、判斷が異なります。これらを年間の収入から、経費(fèi)として落とすことができれば、お得です。積極的に稅理士など専門(mén)家に聞くといいと思います。

リノベーションについて：経年劣化と地域の社會(huì)的変化に対応するために

さきに述べた1）～4）については修繕に該當(dāng)するものですが、それ以外にも、部屋の間取りを変えるといったリノベーションも賃貸住宅リフォームの1種です。
築25年を超えると、周辺環(huán)境に変化が出てくることがあります。高齢化が進(jìn)んだ、學(xué)生が減った、??といった地域の社會(huì)的な変化です。
そもそも築25年を超えてくると、大都市の人気エリアでもないと、経年劣化に伴い、物件のネガティブイメージから、どうしても空室が出やすくなります。そんな狀況に加えて、地域の社會(huì)的な変化が起こると、大きな空室リスク、賃料下落リスクになります。

こうした時(shí)に、有効なのが間取り変更などのリノベーションを行うことです。
立地地域の社會(huì)的な変化で少子化が進(jìn)んだことにより、2LDK,3LDKといったファミリータイプの需要が減ってきているとすると、1LDK,1DK等のカップル向きの部屋にリノベーションをする。あるいは、大學(xué)が移転して、學(xué)生が減ったために、ワンルームニーズが減ったことに対応するために、ワンルームタイプを、1LDKや1DKタイプに広げる、といった事例も見(jiàn)られます。

リノベーションには、かなりの費(fèi)用がかかりますので、借り入れを行う等といった大きな決斷が必要ですが、社會(huì)的な変化に伴い、求められる住宅も変化していくことは仕方がないことです。
リノベーションのような大規(guī)模な工事を行う際には、慎重に今後の地域の住宅需要を見(jiàn)定めて決斷を行うことが求められますが、上手く行けば賃貸住宅経営が好転する可能性が高まります。