2018年基準(zhǔn)地価の概要

基準(zhǔn)地価は、各都道府県が主體となって、不動(dòng)産鑑定士が評(píng)価した土地価格を國(guó)土交通省が取りまとめて発表します。基準(zhǔn)地価は民間企業(yè)などが土地取引をする際の指標(biāo)になるもので、その年の7月1日が価格時(shí)點(diǎn)（基準(zhǔn)日）となります。
今回の発表では、27年ぶりに全用途において前年対比でプラス（上昇）となりました。特に地方中核都市や外國(guó)人観光客に人気のエリアなどが大きなプラスでした。商業(yè)地（全國(guó)）は4年連続のプラスで＋1.1％、住宅地（全國(guó)）は－0.3％でした。今年も三大都市圏は引き続き上昇していますが、それ以上に四大中核都市（福岡、広島、仙臺(tái)、札幌）が商業(yè)地+9.2％、住宅地+3.9％と大きな伸びを見(jiàn)せました。

（図1）平成30年基準(zhǔn)地価（住宅地）

國(guó)土交通省「平成30年都道府県地価調(diào)査」より作成

図1は、基準(zhǔn)地価（住宅地）の前年増減比が大きい都道府県の順に並べたものです。
最も伸びたのは沖縄県で+4％、続いて東京都の+2.3％、福岡県の+1.1％となっています。逆に地価が最も下がったのは秋田県で－2.4％、三重県が－2.0％と続きます。

（図2）平成30年基準(zhǔn)地価（商業(yè)地）

國(guó)土交通省「平成30年都道府県地価調(diào)査」より作成

図2は、商業(yè)地の都道府県別ランキングです。最も伸びたのは、訪日外國(guó)人が多い京都府で+7.5％、同じくアジアからの観光客が多い沖縄県で+7.3％と、どちらも驚異的な伸びを示しています。19の県がプラスになっていることから、大都市だけでなく地方都市でも商業(yè)地の地価が上がっていることがわかります。逆にマイナス幅が最も大きいのは秋田県、巖手県、福井県で、人口減少が進(jìn)み、訪日外國(guó)人が少ない県が並んでいます。

4つの地価の特徴

地価といえば、3月に発表される公示地価が最もポピュラーですが、他にも路線価や固定資産稅評(píng)価額などがあり、それぞれ少しずつ異なる値となっています。
各々の特徴をまとめたのが、図3です。

（図3）4つの地価比較

基準(zhǔn)地価以外の地価の価格時(shí)點(diǎn)は、すべて1月1日です。基準(zhǔn)地価は7月1日ですので、ちょうど中間點(diǎn)として途中経過(guò)をイメージすることができます。また、調(diào)査の実施機(jī)関が4つとも異なっています。
一般的に、公示地価と基準(zhǔn)地価は同じ価格水準(zhǔn)で、路線価や固定資産稅評(píng)価額はその70～ 80％程度の価格になっています（例外地點(diǎn)もあります）。このことから、地価は一物四価と呼ばれています（図4）。
地価上昇の勢(shì)いは大都市圏では緩やかになって、価格の天井感が見(jiàn)えてきました。地方都市ではまだ好調(diào)な不動(dòng)産市況が波及しており、もうしばらく上昇する見(jiàn)込みです。そのため、2019年の基準(zhǔn)地価も上昇の可能性が高いでしょう。

（図4）一物四価（価格はイメージで、例外もあります）

賃貸住宅著工戸數(shù)の推移

基準(zhǔn)地価の上昇ムードとは逆に、賃貸住宅著工戸數(shù)は減少が続いています。
図5を見(jiàn)ると、賃貸住宅（貸家）の著工戸數(shù)は、2017年6月から2018年の7月（執(zhí)筆時(shí)最新データ）まで14カ月連続して前年同月比でマイナスとなっています。下げ幅も最大－12.3％（2018年3月）と－10％以上の月が2回ありました。
2017年の貸家著工戸數(shù)は41萬(wàn)9397戸でした。2017年の1 ～ 7月が23萬(wàn)7945戸で、2018年の1 ～ 7月は22萬(wàn)4682戸でしたので対前年比－5.6％となっています。このペースで年末までいくとすると、2018年1年間の貸家著工戸數(shù)は、 39萬(wàn)6000戸程度になります。

（図5）貸家著工戸數(shù)の推移

國(guó)土交通省「住宅著工統(tǒng)計(jì)」より作成

2019年10月からの消費(fèi)稅増稅に向けて、今年の年末あたりから駆け込み需要が起こると予測(cè)されていますが、その度合いは少ないでしょう。駆け込み需要を加味しても2018年は40 萬(wàn)戸に屆くかどうか程度になるのではないでしょうか。
一方で、ポジティブ要因もあります。図6を見(jiàn)ると、築35 年を超える賃貸住宅がこれから増えるため、これらの建て替えが増えてくると予想しています。そうなると、來(lái)年以降も大きく減少せずに賃貸住宅の著工戸數(shù)は推移していくものと思われます。

（図6）築年數(shù)別　貸家の建築の時(shí)期（全國(guó)）

総務(wù)省統(tǒng)計(jì)局「平成25年住宅?土地統(tǒng)計(jì)調(diào)査」より作成