コラム vol.261
2019年不動産市況の展望 ～好調は続くのか？～
公開日：2018/12/25
POINT!
?2019年も商業(yè)地、住宅地とも地価はプラスになると予想
?中古マンション価格はこの先やや下落する確率が高い
?2019年の貸家著工戸數(shù)は37萬戸臺と予想
不動産市況は近年好調を続けています。この不動産市況はいつまで続くのでしょうか？ さまざまなデータに基づき、多様な角度から2019年の不動産市況を予測します。
上昇を続ける地価
毎年3月に発表される地価公示は、商業(yè)地で3年連続のプラスになっています。住宅地は東京都では5年連続のプラス、全國平均でも2018年はプラスとなりました。また、大都市だけでなく、地価上昇の波は地方都市にも広がってきました。
図1：全國平均の地価公示増減率推移（住宅地?商業(yè)地）
國土交通省「地価公示」より作成
図1は、2006年以降の地価公示の住宅地、商業(yè)地の推移を示したものです。商業(yè)地のほうが住宅地よりも上昇が顕著なことがわかります。 2019年（2019年1月1日時點）の地価公示も3月下旬に発表の予定ですが、おそらく2019年も商業(yè)地、住宅地ともプラスになると予想しています。
図2：東京都の地価公示の増減率（住宅地）
國土交通省「地価公示」より作成
図2は、2000年以降の東京都における住宅地の地価公示増減率を示したものです。東京では、2013年以降、プラスになっていることがわかります。2019年も都市部では、大きな上昇率ではないものの、上昇すると思われます。ここでのポイントは、ミニバブル期と呼ばれた2005年～ 2008年に東京都ではおおよそ4年弱の地価上昇でしたが、現(xiàn)在の好景気（地価上昇）は5年、2019年もプラスとなると6年連続となることです。上昇幅は小さいものの、その長さはバブル期に匹敵するもので、仮に2020年の地価公示もプラスとなれば、バブル期を超える長さとなります。
このように、上昇幅は小さいものの、長期にわたり好調が続くと、リスクを抑えたい投資家、例えば年金基金といった大口の投資家などが不動産取得に動き始めます。このような下支えによって東京都の地価?不動産価格は高止まりしていますが、このまま好調が続きそうです。
沖縄県で顕著なインバウンドと地価の関係
商業(yè)地の地価公示の上昇率が高い地域は、おおむね観光地として名高いエリアとなっています。2018年の商業(yè)地地価公示上昇率1位は京都府、2位は沖縄県でした。こうしたエリアではインバウンド観光客の増加が目立っており、それに伴いホテルが次から次へと開業(yè)しています。土地活用として、ホテルを建てる事例は以前からありましたが、ここにきてさらに活況になっています。大和ハウスグループも、2018年6月にダイワロイヤルホテルグランデ京都をオープンしました。このようにインバウンド需要が見込めるエリアでは多くのホテルチェーンが新規(guī)開業(yè)しています。
沖縄県においては、インバウンド観光客の増加と地価上昇の関係が顕著になっています。
図3のオレンジ線は、沖縄県を訪れた外國人の延べ宿泊者數(shù)を示したものです。人泊とは、宿泊した人數(shù)×宿泊日數(shù)を表しています。本土からの日本人観光者の平均宿泊日數(shù)は約2.5日ですから、これを當てはめ上記の數(shù)を2.5で割ると人數(shù)になります。
沖縄県への外國人延べ宿泊者數(shù)は、おおむね右肩上がりで、2011年には1415萬人泊だったのが、2017年には2169萬人泊になっています。中國?臺灣?韓國などのアジア各國の方が中心ですが、歐米からの來県者も増えています。
那覇空港の滑走路2本目の運用が予定通り2020年3月に開始されれば、航空機の発著數(shù)が増えます。それに伴い、格安航空會社の便數(shù)も増えると思いますので、そうなると手軽に旅行できる島になり、本土からの観光客も外國人観光客も増えると思われます。2500萬人泊になるのは、時間の問題でしょう。
近年、那覇や海岸エリアでは宿泊施設がかなり増えていますが、観光客が増えると「まだまだ宿泊施設が足りない！」という狀況になりそうです。
こうした狀況下で、那覇市の地価は上昇を続けています。
図3：沖縄県外國人延べ宿泊者數(shù) と那覇市地価公示（商業(yè)地）の推移
國土交通省「宿泊旅行統(tǒng)計調査」、「地価公示」より作成
図3の青い線は那覇市の地価公示（商業(yè)地）の推移を示したものです。こちらも連続してかなりの上昇を続けています。
2つの折れ線を見ると、見事に同じ動きをしていることがわかります。那覇市の商業(yè)地の地価はコンスタントに上昇しています。この先も沖縄県を訪れる観光客數(shù)が伸びるのは確実だと思います。そうなると、沖縄県內(nèi)商業(yè)地の地価上昇は、高い確率でしばらく続くものと思われます。
価格上昇が止まった感のある中古マンション
一方、ここに來て価格上昇がおさまってきた感があるのが、中古マンション市場です。
中古マンション価格狀況は、地価とともに不動産市況が顕著に見える指標となります。
図4：首都圏中古マンション成約狀況
公益財団法人 東日本不動産流通機構「月例マーケットウォッチ」より作成
図4（右）は2011年からの首都圏の中古マンション価格を示したものです。これを見ると、 2012年頃から中古マンション価格は上昇を続けていましたが、2018年半ば頃から、橫ばいとなっています。この先価格が下がるのかどうかは、現(xiàn)時點（執(zhí)筆時：2018年12月19日）ではわかりませんが、価格上昇が止まっていることは確かだと思います。その他の狀況から判斷すると、この先はやや下落する確率が高いと思います。しかし、需要はまだ旺盛ですので、それほど大きな下落になることはないでしょう。
金利の上昇ムードはあまり見られない
不動産市況を占ううえで、重要な要素となるのが金利の動向です。2016年年初から超低金利が続いていましたが、2018年の半ば頃から上昇ムードになっていました。しかし、2018年11月以降は再び金利は低下ムードです。
図5：各種金利の推移
図5は2006年以降の各種金利の推移です。 2016年年初のいわゆる「マイナス金利政策」の時の大きな凹みが目立っています。現(xiàn)在は上がりかけていた金利が一転下落ムードになっています。今のムードでは、2019年前半に大きな金利上昇はないと思いますが、金利上昇は、不動産市況に水を差す要因となりますので、注視が必要です。
貸家著工件數(shù)
最後に貸家（賃貸用住宅）の市況についてです。
2018年の賃貸用住宅の著工件數(shù)は、2012年から2017年までの6年連続プラスから一転、年間合計でマイナスになりそうです。
図6：2017年?2018年貸家著工戸數(shù)
國土交通省「住宅著工統(tǒng)計」より作成
図6は2017年（年間）と2018年（1 ～ 10月）の月別貸家著工戸數(shù)です。
右の2018年の前年対比を見ると、8月以外はすべてマイナスとなっています。特に地方で大きく減っているようです。各種メディアが報じているように、いわゆるアパートローンに対する地方銀行の融資スタンスが大きく変化したことが一番の要因だと思います。土地活用としての賃貸住宅建築はそれほど大きな減少はないようですが、逆に土地を購入して、そこに賃貸用住宅を建てるタイプの貸家建築は大きく減っている模様です。
2017年1年間の貸家著工戸數(shù)は約41萬9000戸。2018年の10月末までは約33萬戸、昨年の同期間が約34萬8000戸ですから、10カ月?lián)Q算では－5.1％です。この數(shù)字を単純に掛けると、2018年の年間貸家著工戸數(shù)は約39萬8000戸となります。
図6にあるように、前年同月比マイナスは2017年6月以降（2018年の8月を除いて）ずっと続いており、消費稅増稅の駆け込みは多少あるものの、この減少基調は殘念ながら続くと思われます。 2019年の貸家著工戸數(shù)は37萬戸臺と予想します。
6つの図表を使い2019年の不動産の各領域の市況を予測しました。2019年の不動産市況は、 2018年と同様に「大きく跳ねることはないけれども、好調が続く」と予想します。
