2019年2月2日（土）、東京都千代田區(qū)の秋葉原にて、大和ハウス工業(yè)城東支社城東集合住宅営業(yè)所主催による「賃貸住宅経営セミナー」が開(kāi)催されました。第一部の「企業(yè)が行う不動(dòng)産投資の必要性とその極意」では、吉崎誠(chéng)二氏から「中小企業(yè)経営者は不動(dòng)産投資をどのように考えればよいのか」について解説していただきました。ここでは、その內(nèi)容を抜粋してお屆けします。

企業(yè)が行う不動(dòng)産投資

企業(yè)が行う不動(dòng)産戦略のことを、CRE （Corporate Real Estate）戦略といいます。企業(yè)が所有する不動(dòng)産、あるいは購(gòu)入した不動(dòng)産を最大限有効に活用することにより「企業(yè)価値の最大化」を図るということです。実際には、遊休地を活用する、低利用地を活用する、もともと持っていた社宅を賃貸用に回す（用途変更）、新しく買う、売るなど、いろいろな方法がありますが、何らかの形で、事業(yè)會(huì)社が不動(dòng)産に関連したビジネスで収益を得ることがCRE戦略だといえます。

例えば、ある印刷會(huì)社は、町の中心地の自社保有地にある工場(chǎng)に印刷機(jī)械を置いていましたが、物流が発達(dá)し、高速道路網(wǎng)も発達(dá)してきたので、ビジネスには影響ないと考え、郊外に工場(chǎng)を移動(dòng)させ、空いた土地に賃貸住宅を建設(shè)しました。保有地を活用して賃料を得て、印刷は郊外で行う。このように不動(dòng)産を活用してビジネスを組み立て直すこと。これがCRE戦略の１つです。
また、ある鉄道會(huì)社では、昔は信號(hào)機(jī)の管理に大きな機(jī)械が必要だったため、駅の近くに事務(wù)所を置いていました。今はパソコン1つで信號(hào)機(jī)を遠(yuǎn)隔管理できますから、事務(wù)所は移転し、そこに賃貸住宅を建てました。
昨今、このようなCRE戦略を多くの企業(yè)が行っています。個(gè)人企業(yè)でも大企業(yè)でも、今ある場(chǎng)所に不動(dòng)産が必要なのか、また十分に活用できているのかを精査し、効果的に不動(dòng)産活用を行うことで企業(yè)業(yè)績(jī)を上げることができないかを考えています。

5つの指針

企業(yè)がCRE戦略を行う際、ベースとなる考え方として5つの指針があります。
まず、業(yè)績(jī)。そして財(cái)務(wù)狀況の將來(lái)的な見(jiàn)通しを考えます。2つ目は事業(yè)のライフサイクルです。ビジネスにはライフサイクルがあります。どのようなビジネスでも、今は會(huì)社の狀況が良くても、20年～30年経つとビジネスモデルが古くなるということが必ず起こります。今、誰(shuí)もポケベルを持っていませんし、固定電話、テレホンカードも最近見(jiàn)なくなってきました。これは企業(yè)の経営努力の問(wèn)題ではなく、企業(yè)にとっては宿命のようなものです。世の中はどんどん変わっていきます。このように、事業(yè)にはライフサイクルがあるので、ある程度の賃料収入を得ておくことはかなり意味があることだといえます。不動(dòng)産による賃料収入は、継続的な収入源です。固定収入がない會(huì)社にとって、賃料収入は特に有意義だと思います。
そのほか、オフィスや工場(chǎng)など、今後どのような不動(dòng)産が會(huì)社にとって必要なのかも重要なポイントですし、全社の売り上げに占める固定経費(fèi)の割合、市場(chǎng)や不動(dòng)産マーケットの狀況などを押さえておくことも重要です。

CRE戦略の5つのアクション例

企業(yè)におけるCRE戦略の主なアクション例を挙げるとすれば、遊休地活用、低利用地活用、コンバージョン、新規(guī)購(gòu)入、売卻の5つです。

遊休地活用というのは、かつて使っていたけれど今は使わなくなった工場(chǎng)やかつて倉(cāng)庫(kù)だったところを賃貸住宅に変えるといったケースです。低利用地活用は、低層階は自社で使用し、高層階は賃貸住宅で賃貸するといったケースです。何がベストなのかは、場(chǎng)所によって違います。自分たちが使わないスペースの貸し方にはいろいろなパターンがあります。ホテル、店舗、オフィスなど、その場(chǎng)所に合ったものにする必要があります。 コンバージョンは、活用目的を変えることです。例えば、社宅の建て替えを機(jī)に同一敷地內(nèi)に賃貸住宅を建て、その賃料収入を社宅の建て替え費(fèi)用に充てるといったケースです。社宅から利益を生むことはできませんが、賃貸住宅であれば賃料が入り、少なくとも建て替え費(fèi)用の一部にはなります。新規(guī)購(gòu)入は、経営狀態(tài)が良いうちに不動(dòng)産を購(gòu)入しておいて將來(lái)に備えるということです。売卻はその逆で、不動(dòng)産は必要ないと判斷することです。

賃貸住宅需要は伸びるのか？

賃貸住宅需要について考える際、一番重要なことは世帯數(shù)です。オフィスビルは、就業(yè)者人口の増加人數(shù)が重要です。商業(yè)施設(shè)は商業(yè)人口で見(jiàn)ます。賃貸住宅の場(chǎng)合、そのエリアの世帯數(shù)が重要です。図のグラフは、一般世帯數(shù)のうち単獨(dú)世帯が占める割合の將來(lái)世帯數(shù)推計(jì)です。

（図1）將來(lái)世帯數(shù)推計(jì)（2018年推計(jì)）単獨(dú)世帯が占める割合

國(guó)立社會(huì)保障?人口問(wèn)題研究所「日本の世帯數(shù)の將來(lái)推計(jì)（全國(guó)推計(jì)）（2018 年推計(jì)）」より作成

単獨(dú)世帯が占める割合は、現(xiàn)在2019年では35％くらいですが、2040年には40％近くになり、一人暮らしが日本中で増えると予測(cè)されています。
全國(guó)的に見(jiàn)れば、単獨(dú)世帯の62.4％が賃貸住宅に住んでいます。東京に限ると70.2％が賃貸住宅に暮らしています。つまり、単獨(dú)世帯が増えれば増えるほど、賃貸需要も必ず増えてくるということです。
単獨(dú)世帯が増加する一番大きな理由は、男女の生涯壽命の違いです。女性のほうが平均壽命が長(zhǎng)く、女性が長(zhǎng)生きすると単獨(dú)世帯になります。ただしその場(chǎng)合、多くの人は持ち家に住みます。単獨(dú)世帯が増えるほかの理由は、晩婚化、生涯未婚率、離婚者數(shù)の増加があります。いろいろな理由によって、単獨(dú)世帯は今後かなり増加するといえます。

不動(dòng)産投資5つの極意～賃貸住宅を中心に～

賃貸住宅の不動(dòng)産投資を行ううえで注意すべき點(diǎn)がいくつかあります。１つ目は新築物件で、エリアのニーズにマッチしており、間取りの需要を間違えていないこと。もう１つは、賃料の設(shè)定を間違えないことです。この2つを間違えなければ、空室が多く出ることはないと思います。東京23區(qū)內(nèi)であれば大きな問(wèn)題はないでしょう。ただし、とても良いエリアでマンションを建てても、連続で建てた場(chǎng)合は空室が出やすくなります。

遊休地や建て替えでなく土地を併せて購(gòu)入する場(chǎng)合にも、いくつかポイントがあります。まず、 20年後どうなっているかをイメージしてください。
土地とセットで買う場(chǎng)合、利回りが下がるケースが多くなります。立地、用途、構(gòu)造などで変わりますので、単一の數(shù)字だけで判斷してはいけません。土地を購(gòu)入するわけですから、利回りは下がって當(dāng)然です。想定賃料や想定経費(fèi)をしっかり考えておきましょう。
また、將來(lái)売卻するかもしれませんので、売りやすさを考えてください。手放しやすさ、転用のしやすさを考慮する必要があります。賃貸住宅を売る場(chǎng)合も同様です。賃貸住宅の1棟ものの転売では、ファミリータイプよりも、ワンルームや1LDKといった単身用のほうが売りやすいといえます。
あとは、売り時(shí)と買い時(shí)のタイミングを見(jiàn)逃さないようにしましょう。そして、借入金利はできるだけ低いものを選ぶことも大切です。土地と建物をセットで買う場(chǎng)合、低金利で長(zhǎng)期間借りるようにしましょう。

賃貸住宅経営での6大リスク

賃貸住宅経営には當(dāng)然リスクもあります。あらかじめリスクを想定し、備えておくことが大切です。

基本的に、賃貸住宅の6大リスクといわれるものは、空室のリスク、賃料下落のリスク、金利上昇リスク、老朽化対策リスク（修繕リスク）、管理リスク、災(zāi)害リスクです。
空室のリスクがどれくらいあるのか。賃料下落のリスクがどれくらいあるのか。金利が上がるリスクがどれくらいあるのか。良い方の想定だけでなく、悪い方の想定もしておかないといけません。どれくらいまでなら下がっても大丈夫か、どれくらいまで悪化してもいいのか想定しておきましょう。
老朽化に伴う修繕のリスクにも備えておく必要がありますし、管理に関する費(fèi)用もリスクとして備えておく必要があります。災(zāi)害に関しても、自然災(zāi)害のほかに、火災(zāi)や盜難など人的な災(zāi)害リスクもあります。また、この6大リスクのうち災(zāi)害リスク以外は、基本的には保険を含めお金で対応することができます。

パートナー企業(yè)選び

個(gè)人の土地オーナー様の土地活用と違い、企業(yè)の土地活用においては重視すべき點(diǎn)が3つあります。まず、財(cái)務(wù)。2つ目はその會(huì)社の経営狀態(tài)。3つ目は不動(dòng)産の視點(diǎn)です。不動(dòng)産の視點(diǎn)とは、容積率や建ぺい率といった要素から見(jiàn)たときの価値です。企業(yè)のCRE戦略は、この3つの視點(diǎn)で考える必要があります。
どのような會(huì)社と一緒にやっていくかということは、とても重要です。今すぐやろうと思っている人もいれば、いつかやろうと思っている人もいます。特に會(huì)社を経営されている方は、今すぐではなくとも機(jī)會(huì)があれば取り組みたいとお考えの方もいらっしゃいます。
不動(dòng)産について、財(cái)務(wù)、経営、不動(dòng)産という3つの視點(diǎn)を網(wǎng)羅して教えてくれるような會(huì)社と長(zhǎng)期的なパートナーシップを築いておくことが重要です。
何かあったらすぐに相談できるようにしておくとよいでしょう。3つの視點(diǎn)は、すぐにアドバイスできるものではありません。普段からお付き合いをしておく必要があります。
また、関わった事例が多い會(huì)社をパートナーに選ぶことも重要です。大和ハウス工業(yè)は企業(yè)の不動(dòng)産活用事例を豊富に持っています。さらに、長(zhǎng)期パートナーになるべく、30年先にも存在しているかどうかも重要です。パートナーは個(gè)人ではなく組織です。長(zhǎng)期的なお付き合いをしていくうち、擔(dān)當(dāng)者が変わる可能性もありますので、會(huì)社として良いお付き合いができるかどうかは非常に重要です。