キャッシュフローを直訳すると「現(xiàn)金の流れ」ですが、不動産経営においては、家賃収入から経費(fèi)を差し引き手元に殘るお金（キャッシュ）のことを指します。手殘り現(xiàn)金とも言いますが、簡単に言えば不動産オーナーの実質(zhì)的な収入のことです。
不動産経営における経営指數(shù)としては、利益を計算したり、稅金を計算したりする「損益計算（PL）」と、実際の現(xiàn)金の流れを計算する「キャッシュフロー」の2つの計算を行います。
帳簿上で利益が出るからと安心してしまい、実際にはキャッシュが不足してしまうということは、賃貸住宅経営を行う上で起こりうることです。
また、將來、予測できないリスクが起こる可能性もあります。將來まで見通したキャッシュフローをしっかりとシミュレーションした上で全體の賃貸住宅経営計畫を組み立てることが重要です。

損益計算とキャッシュフローの違い

不動産賃貸事業(yè)を行う際には、必ず、家賃収入、減価償卻費(fèi)用、管理費(fèi)用、経費(fèi)、稅金など、取引の発生ベースでの収支を計算した帳簿上（損益計算）の數(shù)字が存在します。そして、取引の発生ベースとは違い、実際にキャッシュの動きとなるキャッシュフローがあります。
帳簿上の數(shù)字は、取引が成立した時點(diǎn)を基準(zhǔn)にして収入や費(fèi)用を計上したものです。成立の時期をベースにしていますので、多くの場合、実際のキャッシュの流れとは異なります。
損益計算の數(shù)字を管理することは、賃貸住宅経営として必須ですが、帳簿上の數(shù)字とキャッシュフローは異なることを認(rèn)識しておく必要があります。
損益計算上は利益として出ていても、入金されていなければキャッシュはなく、帳簿上の數(shù)字だけを見ていると、キャッシュが不足するという事態(tài)に陥りかねません。

損益計算上の數(shù)字とキャッシュフローが異なるポイントのひとつは減価償卻費(fèi)です。減価償卻とは、建物や設(shè)備等、長期にわたって使用できるものは、取得にかかった費(fèi)用を一定期間で按分して経費(fèi)計上することです。建物や設(shè)備等は老朽化しますので、資産価値の低下を數(shù)値化する必要があり、その資産価値の低下にあわせて経費(fèi)計上します。
減価償卻費(fèi)は、住宅用の木造は22年、鉄筋コンクリート造は47年等、用途や構(gòu)造によって、法定耐用年數(shù)として決められています。

賃貸住宅を建築（または購入）すると、建物の耐用年數(shù)に応じて、毎月の経費(fèi)として減価償卻費(fèi)を計上します。つまり、損益計算上では減価償卻費(fèi)が経費(fèi)として計上できますので、帳簿上では利益が減少し、所得稅などの負(fù)擔(dān)が少なくなり、キャッシュフローが良い狀態(tài)が続きます。
ところが、長期的な不動産賃貸事業(yè)のケースによっては、元金返済（経費(fèi)にできない）が減価償卻費(fèi)（経費(fèi)にできる）を上回ってしまう場合（デッドクロスと呼ばれます）があります。こうなると、損益計算上では、利益が増え、所得稅などの稅金が増加し、キャッシュフローが悪化してしまうことがあります。

キャッシュフローを計算する

損益計算を行うにあたっては、まず、家賃収入、禮金、敷金の償卻。次に経費(fèi)（清掃費(fèi)、共用部分の電気代、リフォーム代）、支払い金利等があります。
キャッシュフローでは、稅引き後利益にローンの返済額や減価償卻費(fèi)を計上します。計算式は次のようになります。

• ?「稅引き後利益」は確定申告後、稅金を支払ったあとに殘る利益（他の所得がある場合は、この限りではない）
• ?「返済元金」は金融機(jī)関から借り入れしている場合の返済金

確定申告で経費(fèi)になるのは利息だけで、返済元金は経費(fèi)になりませんが、実際には、殘った金額から返済しますので、「稅引き後利益」からマイナスの計算をしています。
減価償卻費(fèi)は、損益計算上では経費(fèi)として計上しますが、実際には資金の流出がありません。そのため、キャッシュフローを計算する場合はプラスします。

キャッシュフローを重視する理由

市場の評価が上がり、事業(yè)の拡大につながる

キャッシュフローが良い賃貸住宅は、市場の評価も上がり、売卻を検討する際にも、有利に進(jìn)めることが可能でしょう。その不動産から得られる?yún)б妞撙u価され、「収益価格」として売卻価格に反映されやすくなります。そのため、將來的に不動産ビジネスを拡大したいと考える経営者にとっては、キャッシュフローが良くなることで、次の賃貸住宅の資金や初期費(fèi)用などに充當(dāng)することも可能で、將來的に事業(yè)拡大を行いやすくなるでしょう。

さまざまなトラブルにも対応可能

不動産賃貸経営では、災(zāi)害や事故、設(shè)備の故障等、予想外の出費(fèi)が突然発生することがあります。キャッシュフローが良い場合、さまざまなトラブルやアクシデントにも対応ができるでしょう。

ローンの繰り上げ返済も可能

キャッシュフローが良くなり、資金に余裕ができれば、ローンの繰り上げ返済も検討することができます。返済期間が短縮できれば、総返済額の減少にもなります。

損益計算上ではプラスだと思っていたのに、稅引き後キャッシュフローで見ると実はマイナスだったというケースは少なくありません。
キャッシュフローを正確に把握することで、経営狀態(tài)の適確な分析ができ、これからの賃貸住宅経営において、自己資金と借り入れのバランス、コストや経費(fèi)の問題等、経営に必要な知識も身についていくはずです。