高齢化が進(jìn)む中、有料老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅など高齢者向けの介護(hù)施設(shè)や高齢者向け住宅、高齢者向け醫(yī)療施設(shè)などの需要が高まっています。これらの施設(shè)は、少子高齢化社會(huì)を支えるインフラとして必要とされており、超高齢化社會(huì)における社會(huì)貢獻(xiàn)性の高い不動(dòng)産とも言えます。

高齢者人口の増加が続く

令和6年版高齢社會(huì)白書(shū)によれば、65歳以上人口は、「団塊の世代」が65歳以上となった2015（平成27）年に3379萬(wàn)人となり、「団塊の世代」が75歳以上となる2025（令和7）年には3653萬(wàn)人に達(dá)するとされています。その後も65歳以上人口は増加傾向が続き、2043（令和25）年に3953萬(wàn)人でピークを迎え、その後は減少に転じると推計(jì)されています。
65歳以上が増加する中、総人口は減少していきますので、當(dāng)然、高齢者率は上昇を続け、2037（令和19）年には33.3％となり、國(guó)民の3人に1人が65歳以上となると推定されています。2043（令和25）年以降は65歳以上人口が減少に転じても、少子化が続くことで高齢者率は上昇を続け、2070（令和52）年には38.7％に達(dá)して、國(guó)民の2.6人に1人が65歳以上の社會(huì)が到來(lái)すると予測(cè)されています。また、総人口に占める75歳以上人口の割合は、2070（令和52）年には25.1％となり、約4人に1人が75歳以上となると予測(cè)されています。
人が高齢者になると、介護(hù)の問(wèn)題が出てきます。公益財(cái)団法人 生命保険文化センターによれば、年代別の人口に占める要介護(hù)認(rèn)定者の割合は、40歳～64歳では0.4％、65歳～69歳では2.9％ですが、加齢とともに高まり、80歳～84歳では26.2％、85歳以上では60.1％となっています。また、厚生労働省によれば、認(rèn)知癥となる高齢者は、2040年には高齢者のおよそ15％、6.7人に1人が認(rèn)知癥と推計(jì)されています。つまり、高齢者人口の増加とともに、高齢者向け施設(shè)のニーズが増していきます。
人口減少、高齢者の増加、要介護(hù)認(rèn)定者の増加といった人口問(wèn)題は避けることはできず、社會(huì)全體で対応していく必要があります。その解決策のひとつが、高齢者向けの住まいや介護(hù)施設(shè)、醫(yī)療施設(shè)などであり、今後、ヘルスケア関連施設(shè)の社會(huì)的なニーズはさらに増加していくと考えられます。

高齢者向け施設(shè)の動(dòng)向

高齢者人口の増加にともない、高齢者向け施設(shè)や住まいを利用する人數(shù)も増えています。厚生労働省 老健局の資料によれば、2011（平成23）年は約130萬(wàn)人超でしたが、2020（令和2）年に200萬(wàn)人を超えました。特に、「有料老人ホーム（介護(hù)付き、住宅型）」および2011年から制度化された「サービス付き高齢者住宅」を利用する人の増加が目立ちます。この両施設(shè)は介護(hù)度が比較的低い高齢者の入居が可能で、本格的な介護(hù)が必要となる前に、見(jiàn)守りサービスなどを活用しながら、ご入居者同士の交流を楽しむ生活を送る人たちが多いようです。
しかし、厚生労働省の調(diào)査によれば、特別養(yǎng)護(hù)老人ホーム（介護(hù)老人福祉施設(shè)）に入所を申し込んでいながら入所できない「特養(yǎng)入所待機(jī)者」は27.5萬(wàn)人（令和4年4月1日時(shí)點(diǎn)）いるとされており、平成31年と比較すると減少しているようですが、「有料老人ホーム（介護(hù)付き、住宅型）」や「サービス付き高齢者住宅」が受け皿のひとつになっている側(cè)面もあるようです。

図1：高齢者向け施設(shè)?住まいの件數(shù)

出典：厚生労働省「特定施設(shè)入居者生活介護(hù)?地域密著型特定施設(shè)入居者生活介護(hù)　高齢者向け施設(shè)?住まいの件數(shù)」

図2：高齢者向け施設(shè)?住まいの利用者數(shù)

出典：厚生労働省「特定施設(shè)入居者生活介護(hù)?地域密著型特定施設(shè)入居者生活介護(hù)　高齢者向け施設(shè)?住まいの利用者數(shù)」

2021年3月に閣議決定された「住生活基本計(jì)畫(huà)（全國(guó)計(jì)畫(huà)）」では、「高齢者等が健康で安心して暮らせるコミュニティの形成とまちづくり」と題し、「コミュニティスペース等の生活支援や地域交流の拠點(diǎn)整備など、地域で高齢者世帯が暮らしやすい環(huán)境の整備」を?qū)g施するとして、次の成果指標(biāo)を掲げています。

• 成果指標(biāo)
• ?高齢者の居住する住宅のうち、一定のバリアフリー性能及び斷熱性能を有する住宅の割合を、平成30年の17％から、令和12年には25％へ
• ?高齢者人口に対する高齢者向け住宅の割合を、平成30年の2.5％から令和12年には4％へ

政府は不動(dòng)産へのESG投資を促進(jìn)

國(guó)は、不動(dòng)産投資におけるESG（Environment（環(huán)境）Social（社會(huì)）Governance（ガバナンス）の組み合わせ）やSDGs（持続可能な開(kāi)発目標(biāo)）への取り組みを2019年2月から推進(jìn)しており、ヘルスケア不動(dòng)産への投資についても、Social（社會(huì)）へのインパクトとして、投資の増加を見(jiàn)込んでいます。
その中で、ヘルスケア不動(dòng)産は、現(xiàn)時(shí)點(diǎn)では、投資対象としては広く認(rèn)知されているとは言えない狀況であるものの、超高齢社會(huì)の課題解決のための不動(dòng)産であり、固定賃料の長(zhǎng)期的賃貸契約を?qū)g現(xiàn)することもできるとしています。すでに、クラウドファンディング等を活用して集めた資金を保育所に投資する事例もあり、今後、ESG投資としての意識(shí)が高まり、不動(dòng)産資産の多様化が起これば、投資家にも変化が生まれ、社會(huì)課題を解決する資金としての活用が図られることが期待されています。

図3：ヘルスケア不動(dòng)産への投資

出典：國(guó)土交通省「ESG不動(dòng)産投資のあり方検討會(huì)　中間取りまとめ（概要）」

ヘルスケア不動(dòng)産は、地方創(chuàng)生の観點(diǎn)からも注目されており、いわゆる「ご當(dāng)?shù)廿廿毳攻饱ⅴ榨ˉ螗伞工獾菆?chǎng)しています。不動(dòng)産の価値が都市部ほど高くない地域においても、醫(yī)療施設(shè)や高齢者住宅などの事業(yè)としての価値が高ければ、収益を見(jiàn)込める投資として格付けされることもあり、地方創(chuàng)生のひとつのソリューションとなる可能性もありそうです。