2016年の不動(dòng)産市況を占う

転換點(diǎn)は2015 年の秋ごろ！

2015年の不動(dòng)産市況を振り返ってみると、メディア等世間の一般論的には、「かなり活況だった」と言っても過(guò)言ではありません。
しかし、業(yè)界関係者の中で、それとはかけ離れており、「不動(dòng)産市況は今がピーク」という印象が強(qiáng)いようです。
確かに、2015年夏をすぎた頃以降は、中古マンションの売れ行きに陰りが見(jiàn)え始めました。特にその動(dòng)きは、東京都心の高級(jí)マンションで顕著になっています。
私の周りでも、夏以降、不動(dòng)産業(yè)界関係者やその周辺の方々が、「今が売り時(shí)」とばかりに所有するマンションを売り始めました。くしくもその引き金となったのは、橫浜のマンションの杭問(wèn)題でしたが…。

私は、「これまでの歴史を紐解くと不動(dòng)産市況は、7年サイクルである」と、多方面のメディアで述べてきました。同時(shí)に、「今回のサイクルの転換點(diǎn)は、2015年の夏ごろ」とも言ってきました。
改めてその動(dòng)向を振り返ると、その予想よりもやや遅れて、転換點(diǎn)は「2015年の秋ごろ」だったということになるでしょう。
次のグラフは、2005年からの地価の動(dòng)向です。2008年発表分をピークに下がり始めています。

2016年4月発表の大都市圏の公示地価はおそらく前年対比ではプラスとなるでしょう。

公示地価の前年対比の推移

國(guó)土交通省データより作成

しかし、このあたりがピークで、その後は大きな下げはなく、しばらく橫ばいが続くと思われます。

住宅著工戸數(shù)（総數(shù)）

次に住宅著工戸數(shù)（総數(shù)）を振り返り、予測(cè)してみましょう。まずは、2014年と2015年の月別の新築住宅著工戸數(shù)を見(jiàn)てみます。

2014年と2015年の新設(shè)住宅著工戸數(shù)月別推移

出典：國(guó)土交通省 「建築著工統(tǒng)計(jì)調(diào)査報(bào)告」

一昨年2014年は、2013年の反動(dòng)減があり89萬(wàn)戸でした。2015年に入って、3月～9月は前年対比プラスが続いて、ハウスメーカーの厳しかった戸建住宅（注文住宅）部門も息を吹き返した様子でした。
10月分までの數(shù)字が出た12月初旬の時(shí)點(diǎn)では、「昨年の1月～10月は73.7萬(wàn)戸と比較し、2015年は75.5萬(wàn)戸でプラス2％となっています。昨年の數(shù)にプラス2％をかけると91.2萬(wàn)戸となりますが、10月以降は失速感が見(jiàn)られるので、昨年並みの89萬(wàn)戸プラスマイナス1萬(wàn)戸ということになるでしょう」と予測(cè)していましたが、結(jié)果は、90.9萬(wàn)戸（2014年対比1.9％増）となりました。

2016年の市況予測(cè)

住宅の建設(shè)において、2017年3月31日までの引き渡し物件は消費(fèi)稅8％で、それ以降は10％の消費(fèi)稅となる予定です。2017年4月の導(dǎo)入は、景気條項(xiàng)によるオプションがついていませんので、このままの流れであれば（政治的な判斷があるかもしれませんが）、10％になるでしょう。
10％となると一桁変わることになりますので、かなりの重稅感が出てくるでしょう。
前回の5％から8％に上がった時(shí)と同様に、経過(guò)措置として、引き渡しがたとえ17年の4月1日以降でも、請(qǐng)負(fù)契約が前年（2016年）9月30日までに結(jié)ばれていれば、8％のままとなります。
住宅の建設(shè)をどの會(huì)社に依頼するか、どんなプランにするかなどを決めるには少なくみても半年くらいはかかりますから、春先からは、消費(fèi)稅増稅の駆け込みムードが高まるでしょう。
これによって、持ち家（注文住宅）、賃貸住宅はプラスになると予測(cè)されます。
ただ、2014年に消費(fèi)稅が5％から8％に上がった際は17年ぶりの消費(fèi)増稅だったのに対して、今回は3年しか経っていません。
そのため、8％に上がった際に慌てた方々は、すでに駆け込んで住宅を購(gòu)入したとも考えられます。

一方、厳しいのは分譲マンションでしょう。
都心の超一等地、再開(kāi)発案件などの物件は、即日完売が多いですが、全體的には2016年は厳しいムードです。
販売価格の上昇は避けられないムードに加えて、分譲マンションに対する不信感が広まって向かい風(fēng)が吹いています。
こうしたことを考慮すると、消費(fèi)稅アップ前の駆け込み需要はあるものの、前回のようにプラス10％を超えるとは考えにくく、また分譲マンションなどのムードは厳しいことから、2016年の住宅著工數(shù)は2015年並みの90萬(wàn)戸前後ということになるのではないでしょうか。