ケーススタディー②～40代住宅購(gòu)入ライフプラン～

夫婦共に収入を得ている場(chǎng)合、通勤しやすい都心近くで、家事が楽になる設(shè)備が整っている物件を視野に入れて、家探しを行っている方も多く、そして、2人の収入があれば手が屆く物件もあるとの考えに至ることと思います。特に子どもが小學(xué)校に上がった後である場(chǎng)合、夫婦の働き方におけるライフステージの変化が起きにくく、夫婦共に収入が継続してあることの強(qiáng)みを生かした家探しができることでしょう。一方、共働きの場(chǎng)合、ゆとりある生活のために出費(fèi)を惜しまない傾向にあり、貯蓄に目を向けてこなかった場(chǎng)合もあるといわれます。今回はそのような40代のご夫妻、子ども2人のご家族のケーススタディーを見ていきます。

ご家族の情報(bào)

プロフィール

夫（45歳?會(huì)社員）、妻（43歳?會(huì)社員）、長(zhǎng)男（10歳）、次男（8歳）

主な相談內(nèi)容

夫と妻共に関西近郊の會(huì)社に勤務(wù)。現(xiàn)在、夫の會(huì)社の社宅に家族4人で暮らしている。社宅の入居制限が近づいているため、戸建住宅を探している。希望の新築分譲物件の価格は約6,000萬(wàn)円～7,000萬(wàn)円であるが、どれくらいの住宅ローンを組めるのか気になっている。夫婦共に借り入れすることも選択肢の一つとして検討しているので、ペアローンを含めて住宅ローンをいくらで組んだらよいのかについて知りたい。また、今まで財(cái)形住宅貯蓄で頭金用に貯蓄をしていたが、夫婦共に仕事、家事、子育てに忙しく、時(shí)間の捻出のために出費(fèi)がかさんでいることも自覚している。財(cái)形住宅貯蓄以外の貯蓄は月末に殘ったお金をためている。その貯蓄額で家を購(gòu)入できるかどうかも知りたい。

ライフプラン表の確認(rèn)

現(xiàn)在の家計(jì)データより住宅購(gòu)入後のライフプラン表を作成したものがこちらです。（夫85歳、妻83歳以降省略）

ライフプラン表の見方を簡(jiǎn)単にご説明します。家族全員の年齢が上部に入力されており、橫に一マスずれていくごとに年を一つ取ります。収入と支出の予測(cè)を入力した上で、毎年の収支と貯蓄殘高の推移を確認(rèn)することができる表となります。

まず、収入から確認(rèn)します。年収について、夫の1年目は手取りで480萬(wàn)円、年収（額面）で600萬(wàn)円です。徐々に年収が上がり、最終的には55歳の段階で手取り680萬(wàn)円。手取りで680萬(wàn)円というと年収850萬(wàn)円となります。56歳以降手取り480萬(wàn)円、年収600萬(wàn)円が60歳まで続きます。その後61歳から、手取り240萬(wàn)円、年収が300萬(wàn)円になる想定にしています。なお、60歳の時(shí)に1,500萬(wàn)円の退職金が出ます。この退職金には企業(yè)型確定拠出年金も含むこととします。妻は現(xiàn)在の手取りが400萬(wàn)円で年収が500萬(wàn)円です。徐々に年収が上がり、最終的には55歳の段階で手取り640萬(wàn)円。手取りで640萬(wàn)円というと年収750萬(wàn)円となります。56歳以降手取り400萬(wàn)円、年収500萬(wàn)円が60歳まで続きます。その後61歳から年収が300萬(wàn)円になる想定にしています。なお、60歳の時(shí)に1,500萬(wàn)円の退職金が出ます。

お二人が勤めた年數(shù)を考え、年金を計(jì)算しています。ただし、年金の金額は先の話になりますので、現(xiàn)在の狀況に基づくもので概算となります。また、住宅ローン控除はペアローンを組んだ場(chǎng)合とし、夫も妻も住宅ローン控除が反映しています。

次は支出面を見ていきます。今の生活費(fèi)、つまり、食費(fèi)、光熱費(fèi)、通信費(fèi)、小遣い、雑費(fèi)を合わせて年間324萬(wàn)円、月27萬(wàn)円となっています。下の子が22歳を超えて獨(dú)立をするタイミングで夫婦二人の生活となるので、前年の生活費(fèi)の7割の299萬(wàn)円まで生活費(fèi)が下がる計(jì)算となっています。

次にお住まいのところをご覧ください。夫3,200萬(wàn)円、妻2,600萬(wàn)円の住宅ローンを組むこととします。2つの住宅ローンとも30年間、固定金利1.5%で組んだと仮定しました。夫の年間返済額は133萬(wàn)円、妻の年間返済額は108萬(wàn)円で、合計(jì)で241萬(wàn)円となります。頭金を1,240萬(wàn)円、修繕費(fèi)は10年ごとに年間100萬(wàn)円としています。そして固定資産稅です。年1回25萬(wàn)円でみています。旅行?帰省費(fèi)は年間25萬(wàn)円としています。小學(xué)校と中學(xué)校の學(xué)費(fèi)は公立で計(jì)算をしています。高校受験および大學(xué)受験のための進(jìn)學(xué)塾の費(fèi)用は子どもがそれぞれ中學(xué)?高校の6年間進(jìn)學(xué)塾に通うことを想定し、年間50萬(wàn)円として入れています。高校は私立、大學(xué)は私立理系として計(jì)算をしています。

上記すべてを確認(rèn)した上で、ライフプラン表の下の方のピンクのところに注目します。これは、収入マイナス支出、つまり、年間の貯蓄可能額となります。1年目は住宅購(gòu)入のための頭金の支出があるので、マイナスになっていますが、それ以降は年230萬(wàn)円近くためることができます。ただし、車を購(gòu)入する年は除きます。子どもが大學(xué)生になるとためられない時(shí)期が続きます。その後は、學(xué)費(fèi)の支払いがなくなる頃、夫が60歳の定年を迎え、退職金が入り貯蓄殘高が増えますが、退職金で住宅ローンを繰り上げ返済する年はマイナスになります。61歳以降は結(jié)婚祝い金や修繕費(fèi)を出す年にマイナスとなりますが、年金生活に入ると年間収支があまり殘らない時(shí)期となります。

これらを踏まえて、一番大事なのが緑のところの貯蓄殘高がどのようになるのかを確認(rèn)します。子どもが大學(xué)に入る前まで徐々にお金がためられ、夫が53歳の時(shí)、貯蓄殘高が約1,700萬(wàn)円を超えます。人生の中で一番お給料の高い時(shí)期でもあり、學(xué)費(fèi)がかかる時(shí)期でもあります。そして、夫と妻の退職金が入ります。退職金で住宅ローンの繰り上げ返済も可能となります。妻が61歳時(shí)點(diǎn)、妻の退職金で繰り上げ返済を行った後ですが、貯蓄殘高が2,500萬(wàn)円近い額にまで到達(dá)している狀態(tài)となり、老後資金もためられ、こちらをもって老後を迎えていきます。

以上が、ライフプラン表の説明となります。

住宅ローンの支払い、教育資金、老後資金の準(zhǔn)備、
同時(shí)進(jìn)行に覚悟！

共働きのため、安定的な高収入により問題なく家の購(gòu)入ができるといえます。ただし、相談內(nèi)容で心配されているように、細(xì)かい支出を気にせず生活してきた場(chǎng)合、ためる生活に慣れていかなければなりません。今後は住宅ローンを返済しながら、教育資金、老後資金をためることが必要です。理解していても、ためることをおろそかにしがちな點(diǎn)をカバーしていく必要があります。そのために収入が入ったら、すぐに一定の金額を貯蓄に回していくことをお?jiǎng)幛幛筏蓼埂％楗ぅ榨抓楗蟊恧摔夥从长筏皮い毪韦ISA制度の活用です。金融庁が家計(jì)の安定的な資産形成の支援政策として勧めています。夫と妻の2人分で年間80萬(wàn)円を60歳まで別で確保しておくと、萬(wàn)が一の際にも取り崩して使えるお金となり得ます。

もうひとつ大事な點(diǎn)は、手元に殘すお金の確保です。このために住宅ローンの借入期間を考える必要があります。長(zhǎng)い借入期間だと借入金額が多くなり、老後資金の準(zhǔn)備がしにくくなります。一方、借入期間を短くすると、毎月の返済額が高額になり、學(xué)費(fèi)の支払いが苦しくなるため、ちょうどいいバランスを見極めることが大事なのです。

実際にいくら借りられる？

では、実際にはどれくらい借り入れすることができて、どれくらいの借入期間にしたらよいのでしょうか。今回のライフプラン表では5,800萬(wàn)円の住宅ローンを組むプランとしましたが、なぜこのようにしたのか、考え方を解説します。

まず、住宅ローンを組む場(chǎng)合、金融機(jī)関の審査を通らなければなりません。年収や勤続年數(shù)、年齢、健康狀態(tài)、その他のローン狀況を踏まえ、各金融機(jī)関が借入希望額に対して借り入れ可能か、條件付きで借り入れ可能とするなどを決定します。この審査の基準(zhǔn)は金融機(jī)関によりますが、一般的に銀行の審査金利として3～4％を設(shè)定し、お金を貸すがどうか調(diào)べているといわれています。実際に借り入れする際の金利ではなく、金利が3～4%に上がったとしてもこの人が返済できるかどうかを見ているのです。

また、年収に対する返済比率は25～35%以內(nèi)としています。夫の年収600萬(wàn)円、妻の年収500萬(wàn)円で、金利3%、返済比率35%、返済期間30年間とすると、借入可能額は約7,620萬(wàn)円となります。つまり、銀行が貸してくれる限界値がこの金額となります。なお、夫のみの年収で、妻の年収を考慮せず、他は同じ條件で借入可能額を計(jì)算すると、借入可能額は約4,151萬(wàn)円となります。この金額だと購(gòu)入希望の物件価格6,000萬(wàn)円～7,000萬(wàn)円に満たないため、約4,151萬(wàn)円より高額の物件を購(gòu)入したいのであれば、妻が借り入れをする選択肢が必然となることがわかります。

では、夫と妻とで7,620萬(wàn)円を借り入れすればいいかというと、これは現(xiàn)実的ではありません。ここで家族構(gòu)成やライフスタイルなどを考慮した上で、実際払える金額かを確認(rèn)する必要があるのです。一般的に返済比率を25％にすると暮らしにある程度のゆとりを持てるといわれています。今回のケースで返済比率を25%としたら、約6,640萬(wàn)円となります。今回、この金額よりも少ない5,800萬(wàn)円の住宅ローンとしたのは、車の買い替え計(jì)畫もあり、現(xiàn)在の年齢が40代半ばであるため、定年までの間が長(zhǎng)くないことを鑑み、調(diào)整をした結(jié)果です。

共働き、ペアローンのメリット?デメリット

夫婦二人が住宅ローンを組むということは、借入金額の増額につながることがわかりましたが、他の特徴についても觸れておきます。ペアローンの場(chǎng)合、契約が2つとなるため、1つの契約よりも費(fèi)用がかかることになります。この點(diǎn)がペアローンのデメリットとしてよく挙げられます。印紙稅?事務(wù)手?jǐn)?shù)料が2つの契約分必要となりますが、司法書士への報(bào)酬は必ずしも2倍にはならないといわれています。これらを合わせて10萬(wàn)円～20萬(wàn)円であり、デメリットといえども金額は大きくない點(diǎn)を心にとどめておきましょう。このこと以上に、2人でペアローンを組むことで2人共が住宅ローン控除を受けられるメリットの方が大きいのです。他、夫婦それぞれ出資した自己資金と年収に応じて按分した住宅ローンの金額を足して、持ち分割合を決めて登記する必要があります。これは所有の割合が明確になるため、お互いの持ち分に責(zé)任を持てるということがメリットとなる一方、離婚時(shí)には返済が複雑となる可能性がある點(diǎn)がデメリットとなります。

まとめ

共働きの場(chǎng)合、どこのエリアに住むのか、どのような家を選ぶのか、住宅ローンはどれにするのかなど、お金がある分選択肢が広がります。また、消費(fèi)生活にも関心が高いといわれる共働き世帯は消費(fèi)の選択肢も広がりますが、教育資金と老後資金の準(zhǔn)備が同時(shí)であるため、より一層の支出の引き締めにも取り組まなければいけません。そして、40代後半ともなると健康にも気を付け始めなければなりません。無理のない範(fàn)囲での返済計(jì)畫をたて、リタイアする頃には返済の目途がたつ資金計(jì)畫を?qū)g現(xiàn)するために最も大切なことは、夫婦で同じ方向を向き、健康的に働き続けながら家計(jì)に関心を持ち続けることだといえるのではないでしょうか。