ずっと暮らしてきた愛(ài)著あるこの場(chǎng)所を、
いかに次の世代へ受け継いでいくか、それは人生の大きな課題です。
自分たちの世代からさらに次の世代へ、長(zhǎng)く豊かに暮らしていくためにも、
敷地の価値を活かす方法をご提案します。
神奈川県K市に約100坪の土地をお持ちのS様ご家族。
將來(lái)的なことを考えて、賃貸併用住の相談に來(lái)られました。
S様の家族構(gòu)成は、S様、S様夫人、娘、息子の4人家族。娘と息子はすでに獨(dú)立し、現(xiàn)在はご夫婦だけでK市の家に暮らしています。築30年の家の建て替えを希望され、相続稅についても不安があるそうです。
それでは、S様家族について、順を追ってシミュレーションしていきましょう。
家族構(gòu)成 ■ S様：60歳 / S様夫人：59歳
STEP 1：自宅の建て替えのみと、賃貸併用住宅の2パターンをご提案
【試算條件】住所：神奈川県K市／路線価22萬(wàn)円／敷地面積330m2(99.82坪）／自宅と賃貸の面積比5:5
| 収支を比較します |
建て替えの場(chǎng)合 2階建（3LDK） |
賃貸併用住宅の場(chǎng)合 自宅（2LDK）＋賃貸（2LDK×2戸）の2階建 |
|---|---|---|
| 建設(shè)費(fèi) | 3,200萬(wàn)円 | 6,400萬(wàn)円 |
| 頭金 | 500萬(wàn)円 | 500萬(wàn)円 |
| ローン借入額 | 2,700萬(wàn)円 | 5,900萬(wàn)円 |
| 年間収入 | ||
| 家賃収入 | ------ | 398.4 萬(wàn)円 |
| 年間支出 | ||
| ローン返済額※1 | 163.9萬(wàn)円 | 358.2萬(wàn)円 |
| 固定資産稅?都市計(jì)畫稅※2 | 32.6萬(wàn)円 | 65.3萬(wàn)円 |
| 諸経費(fèi) | 0萬(wàn)円 | 26.6萬(wàn)円 |
| 所得稅?住民稅※3 | 0萬(wàn)円 | 27.5萬(wàn)円 |
| 支出計(jì)※4 | 196.5萬(wàn)円 | 477.6萬(wàn)円 |
 |
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| 月額支払額 | 約16.4萬(wàn)円 196.5萬(wàn)円÷12ヶ月 |
約6.6萬(wàn)円 （477.6萬(wàn)円-398.4萬(wàn)円）÷12ヶ月 |
|---|
- ※1固定金利、元利均等20年返済、金利2.0％（住宅ローン）で計(jì)算。
- ※2新築住宅に対する固定資産稅の減額特例適用前の金額。
- ※3賃貸開始後10年目の年で他の所得がない前提で計(jì)算。
- ※4所得控除等は考慮しないで計(jì)算。
賃貸併用住宅だと、ローンの実質(zhì)負(fù)擔(dān)の大幅な軽減が期待できます!
※シミュレーションしたものであり、一定の金額等を保証するものではありません。
STEP 2：大切な土地を次の世代に受け継ぐために、今後の相続稅についてもコンサルティング
土地：約100坪（330m2）/ 7,260萬(wàn)円（路線価）
※相続稅評(píng)価額は、土地のみ対象と仮定。実際には土地の相続稅評(píng)価額に加え、建物の固定資産稅評(píng)価額?不動(dòng)産以外の財(cái)産をもとに算出します。
將來(lái)的に、お子様2人が法定相続人となった場(chǎng)合
【7,260萬(wàn)円】から基礎(chǔ)控除である【3,000萬(wàn)円＋600萬(wàn)円×法定相続人の數(shù)】を控除した金額が、【相続稅課稅ベース】となります。
7,260萬(wàn)円 － 4,200萬(wàn)円
(3,000萬(wàn)円 ＋ 600萬(wàn)円×2人）
＝ 3,060萬(wàn)円
算出された、【相続稅課稅ベース】を法定相続分で仮定配分した金額に、【相続稅課稅ベース×稅率－控除額】を乗じて相続稅の総額を計(jì)算します。その総額を各人が実際に取得した財(cái)産の割合に応じて各人の相続稅が算出されます。
相続稅の稅率
| 課稅ベース | 稅率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 1,000萬(wàn)円以下 | 10％ | 0萬(wàn)円 |
| 3,000萬(wàn)円以下 | 15％ | 50萬(wàn)円 |
| 5,000萬(wàn)円以下 | 20％ | 200萬(wàn)円 |
| 1億円以下 | 30％ | 700萬(wàn)円 |
| 2億円以下 | 40％ | 1,700萬(wàn)円 |
| 3億円以下 | 45％ | 2,700萬(wàn)円 |
| 6億円以下 | 50％ | 4,200萬(wàn)円 |
| 6億円超 | 55％ | 7,200萬(wàn)円 |
CASE1：自宅に建て替えた土地を相続した場(chǎng)合
法定相続分で相続したと仮定すると．．．
|
娘3,060萬(wàn)円 × 1/2 ＝ 1,530萬(wàn)円 1,530萬(wàn)円 × 15％ － 50萬(wàn)円 ＝ 179.5萬(wàn)円 ※息子も同様に計(jì)算します。 |
相続稅 359萬(wàn)円 |
CASE2：賃貸併用住宅に建て替えた土地を相続する場(chǎng)合
（賃貸部分のみ、小規(guī)模宅地等の特例が使えます）
| 賃貸部分 |
7,260萬(wàn)円 × 50％ × （1－0.7×0.3）（※1） ＝ 約2,868萬(wàn)円 約2,868萬(wàn)円 ×（1－0.5） ＝ 約1,434萬(wàn)円 |
相続稅 86.4萬(wàn)円 |
|---|---|---|
| 住居部分 | 7,260萬(wàn)円 × 50％ ＝ 3,630萬(wàn)円 | |
| 全體 |
約1,434萬(wàn)円 ＋ 3,630萬(wàn)円 ＝ 約5,064萬(wàn)円 約5,064萬(wàn)円 － 4,200萬(wàn)円 ＝ 約864萬(wàn)円 約864萬(wàn)円 × 1/2 × 10％ ＝ 約43.2萬(wàn)円 ※息子も同様に計(jì)算します。 |
CASE3：賃貸併用住宅に建て替えた土地を、相続が発生する前に、二世帯同居にした上で相続する場(chǎng)合
（賃貸部分のみならず、住居部分も小規(guī)模宅地等の特例が使える可能性があります）
| 賃貸部分 |
7,260萬(wàn)円 × 30％ × （1－0.7×0.3）（※1） ＝ 約1,721萬(wàn)円 約1,721萬(wàn)円 ×（1－0.5） ＝ 約861萬(wàn)円 |
課稅なし |
|---|---|---|
| 住居部分 | 7,260萬(wàn)円 × 70％ ＝ 5,082萬(wàn)円 5,082萬(wàn)円 × （1－0.8） ＝ 約1,017萬(wàn)円 | |
| 全體 |
約861萬(wàn)円 ＋ 約1,017萬(wàn)円 ＝ 約1,878萬(wàn)円 約1,878萬(wàn)円 － 4,200萬(wàn)円 ＝ 0円 【試算條件］建物の70％を住居部分、30％を賃貸部分と仮定 |
※1貸家建付地の評(píng)価は、約20％（借地権：70％と仮定 借家権：30％）減額されます。
コンサルの結(jié)論
賃貸併用住宅であれば、將來(lái)的に二世帯で暮らす場(chǎng)合にも間取りを変更せずに対応することができます。
家の壽命が延びた今、S様には先を見據(jù)えた住まいづくりをご提案。賃貸併用住宅への不安もありましたが、経営や相続のプロからアドバイスを受け、納得の住まいづくりとなりました。
