マンション建替えにおいて、しっかり理解しておくべきことのひとつが費(fèi)用に関することです。流れ、項(xiàng)目、発生のタイミングなど、費(fèi)用についてのポイントをおさえることで、マンション建替えへの理解が深くなります。
マンション建替えの「事業(yè)コスト」
●マンション建替えは資金調(diào)達(dá)が可能な事業(yè)
建替えにあたって、一戸建てやマンションに共通していえることは、資産価値が向上することです。一方で、一戸建ての場(chǎng)合は自己負(fù)擔(dān)ですが、マンションの場(chǎng)合は、図のようにデベロッパーから費(fèi)用を補(bǔ)填できる可能性があります。つまり、マンションの建替えは、他者からの資金調(diào)達(dá)を検討し、実現(xiàn)できるかもしれないのです。
- ※1 従前マンション???建替え前の舊マンションのことを指します。
- ※2 従後マンション???建替え後の新しいマンションのことを指します。
●資金の流れ（例）
※金融機(jī)関からの貸付の場(chǎng)合もあります
建替組合は、保留床を売卻することで事業(yè)資金を得ます。
新しいマンションが建った後、図のように保留床（※1）を売卻、あわせて権利床（※2）を取得することで、建替組合（住民）は新しいマンションの住戸を手にします。
※1 保留床 … 権利変換後にデベロッパーに売卻する建物?敷地?専有面積など、いわゆる住戸や不動(dòng)産のこと。デベロッパーは、取得した保留床を分譲します。
※2 権利床 … 建替え前の権利の所有者＝建替組合（住民）が、建替え後に得られる建物?敷地?専有面積など、いわゆる住戸や不動(dòng)産のこと。権利変換計(jì)畫にしたがって、建替え前の権利に相當(dāng)する権利床を得ます。
擔(dān)當(dāng)者からの
アドバイス
保留床売卻までは金融機(jī)関やデベロッパーから資金を調(diào)達(dá)する必要があります。ダイワハウスでは資金の貸付や金融機(jī)関のあっせん等のサポートを行います。
大和ハウス工業(yè)株式會(huì)社 平山正樹
●マンション建替えにおける主な費(fèi)用
マンション建替えにかかる費(fèi)用はさまざまですが、まず認(rèn)識(shí)しておきたいのは、建替組合負(fù)擔(dān)となる「事業(yè)として発生する費(fèi)用」と、個(gè)人負(fù)擔(dān)となる「各個(gè)人に発生する費(fèi)用」があることです。なお、個(gè)人負(fù)擔(dān)における「新居取得のための負(fù)擔(dān)金」は一律の規(guī)定があるわけではなく、取得する住戸をどう選ぶのかによって大きく変わります。デベロッパーやコンサルタントとしっかり相談して住戸を選ぶことが重要です。
| 建替組合負(fù)擔(dān) | 個(gè)人負(fù)擔(dān) | ||
|---|---|---|---|
| 準(zhǔn)備?検討 段階 |
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| 計(jì)畫段階 |
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| 施工段階 |
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| 入居時(shí) |
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| 全般的に かかる費(fèi)用 |
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※事業(yè)內(nèi)容によって費(fèi)用品目や金額は異なります。
事業(yè)コストが決まるまで
組合負(fù)擔(dān)となる事業(yè)コストは、以下のステップのなかでそれぞれ確定していきます。
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（1）事業(yè)協(xié)力者選定
デベロッパーが提案する事業(yè)計(jì)畫（案）。大まかな事業(yè)コストも提示される場(chǎng)合があります。複數(shù)の會(huì)社を比較して選定するのが一般的です。
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（2）「建替え決議」の実施
建替組合設(shè)立の合意を得るにあたっての、事業(yè)計(jì)畫概要です。建設(shè)會(huì)社などが決まってないので、まだ未確定要素があります。
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（3）建替組合設(shè)立認(rèn)可
合意を得た事業(yè)計(jì)畫概要から、詳細(xì)な計(jì)畫を行います。建物の詳細(xì)設(shè)計(jì)が始まるのはここからです。
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（4）権利変換計(jì)畫認(rèn)可
事業(yè)計(jì)畫が確定し個(gè)人の取得住戸が決まる、このタイミングで個(gè)人の負(fù)擔(dān)金などが一旦決まります。
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（5）お引渡し
お引渡しまでに新居取得のための負(fù)擔(dān)金を建替組合に収めます。
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（6）建替組合解散?清算
すべての費(fèi)用が確定。清算を行います。
個(gè)人の負(fù)擔(dān)金がいくらになるか分かるのは（4）権利変換計(jì)畫認(rèn)可のタイミングだという點(diǎn)、また、さまざまな要因によって費(fèi)用の変動(dòng)があるという點(diǎn)は、あらかじめ認(rèn)識(shí)しておきたいポイントです。
最大のメリットは資産価値の向上
マンションの建替えにおける最大のメリット、それは資産価値の向上です。資産価値の向上は、すべての住民にとってプラスとなるため、建替えにおける住民間の合意形成において、最も推進(jìn)力となる材料のひとつです。以下では、具體的な資産価値の向上についてご紹介します。
住民の費(fèi)用負(fù)擔(dān)を左右する「還元率」
従前マンションの専有面積に対して、無償で取得できる従後マンションの専有面積の割合を指す還元率。ただし、還元率に一喜一憂せず、総合的に冷靜な判斷をすることが重要です。以下では、知っておきたい還元率のポイントについてご紹介します。
建替えの費(fèi)用は條件によってさまざまです。
ダイワハウスでは條件をふまえた簡(jiǎn)単な無料試算も対応しています。
