不動(dòng)産業(yè)とITを融合させた仕組み「不動(dòng)産テック」が注目を集めています。ITを駆使して不動(dòng)産の物件情報(bào)や地価を推定したりするサービスが登場(chǎng)しており、不動(dòng)産証券化でもITを活用した新しい潮流は避けて通れないでしょう。

不動(dòng)産テックは「フィンテック」の不動(dòng)産版

不動(dòng)産テックとは、不動(dòng)産とテクノロジー（Technology）を組み合わせた造語(yǔ)。金融業(yè)（Finance）とIT（Information Technology）が融合して生まれた新しいサービスの総稱であるFintec（フィンテック）の不動(dòng)産版です。
金融はITと親和性があるといわれてきました。
それは、金に色が付いていないからで、オカネが持つこの匿名性がインターネットになじみやすいのです。また、インターネットが登場(chǎng)する前から送金や口座振替など、コンピュータを使った資金移動(dòng)が行われていました。金融業(yè)にとってインターネットをはじめとするITは、商品やサービスの裾野をこれまで以上に広げる大きな武器になり、今はフィンテックと稱し、金融サービスの新潮流として進(jìn)展しているのです。
では、不動(dòng)産業(yè)とITはどういう関係にあるでしょうか。金は手にした人が所有者ですが、不動(dòng)産には1つの物件に必ず所有者がいます。流通するには仲介業(yè)者の存在が欠かせません。このため、不動(dòng)産テックといっても不動(dòng)産の物件を直接取引するのではなく、物件の売買(mǎi)情報(bào)や地価の最新情報(bào)を提供するのにとどまっています。
こうしたサービスは、AI（人工知能）の発達(dá)でディープラーニング（深層學(xué)習(xí)）が高度化し、巨大化した情報(bào)（いわゆるビッグデータ）を読み込んで広範(fàn)な情報(bào)分析が可能になったことで始まりました。
では、不動(dòng)産テックは、不動(dòng)産証券化にどのような形で影響する可能性があるでしょうか。

証券化のデメリットを解消する？

不動(dòng)産証券化のデメリットは、その複雑な仕組みにあります。利害関係者が多く、コスト（手?jǐn)?shù)料）がかかってしまうことが難點(diǎn)です。しかしITを有効活用し、複雑な証券化業(yè)務(wù)フローの中で一定の役割を代替することができれば業(yè)務(wù)効率は高まり、コスト低減につながります。証券化するまでの経費(fèi)が低減できれば、資金調(diào)達(dá)（あるいは運(yùn)用）したい原債権者（オリジネーター）にとって、低利で調(diào)達(dá)したりより有利な運(yùn)用利回りが期待できます。投資家にとっても、より魅力ある商品になるでしょう。

ITが不動(dòng)産証券化で活躍できるシーンには、どのようなものが想定されるでしょうか。たとえば、証券化する不動(dòng)産物件の投資価値。物件調(diào)査や資産価値、法的問(wèn)題の有無(wú)などをAIが判斷できれば、建築士や不動(dòng)産鑑定士、弁護(hù)士、稅理士などの専門(mén)家に依頼していた調(diào)査は不要になり、調(diào)査や鑑定に関する手?jǐn)?shù)料は大幅に軽減できるでしょう。オリジネーターにとっては経費(fèi)削減になり朗報(bào)です。
一方、投資家はITの恩恵を受けるでしょうか。投資判斷が難しいとされる資産擔(dān)保証券（ABS）。格付け會(huì)社の格付けを取得している場(chǎng)合もありますが、これだけを判斷材料にすることはできません。対象物件がテナントビルの場(chǎng)合、賃貸料が安全確実に定期的に収入として期待できるのかどうかが、投資のカギを握ります。
しかし物件の所在地に直接足を運(yùn)んで調(diào)査することは難しいものです。商品の説明書(shū)（目論見(jiàn)書(shū)）に記載された情報(bào)などで判斷することになりますが、ITを利用すればどうでしょうか。3D地図コンテンツを活用した詳細(xì)な畫(huà)像データや、AIやビッグデータを使って地価などをもとにした將來(lái)の賃料収入予測(cè)システムを活用すれば、より多くの最新物件情報(bào)を提供することが可能になり、投資家への情報(bào)開(kāi)示が進(jìn)みます。ディスクロージャーに力を入れることは商品の透明性を高めることになり、証券化商品自體の価値を高めることにもつながります。

不動(dòng)産とブロックチェーン

得や投資家への充実した情報(bào)開(kāi)示など、不動(dòng)産証券化の普及をより促進(jìn)する手立てとなることでしょう。しかし、ブロックチェーンが活用されるようになれば、証券化はさらに大きく様変わりするかもしれません。
ブロックチェーンは、仮想通貨「ビットコイン」を生んだ技術(shù)で、説明が非常に難しい技術(shù)概念です。誤解を恐れずにいえば、ここでは、暗號(hào)化技術(shù)と類似している技術(shù)と考えてください。サイバー攻撃に強(qiáng)く、改ざんがほぼ不可能で、システム構(gòu)築コストが安価であるという、インターネットの弱點(diǎn)を克服した技術(shù)といわれています。
この技術(shù)がなぜ証券化に革新をもたらすかといえば、たとえば、オリジネーターからSPC（特別目的會(huì)社）への資産譲渡や投資家への配當(dāng)支払いの方法がまったく変わるからです。
不動(dòng)産証券化は、1つの不動(dòng)産には必ず所有者がいる、と前述しました。しかし不動(dòng)産証券化ビジネスは、オフィステナントや物流施設(shè)など、現(xiàn)場(chǎng)の管理は人の手が不可欠であるものの、実際の取り引きは、極論すればバーチャル取引であるといっても過(guò)言ではありません。

不動(dòng)産証券化では、対象物件が所有者から適切にSPCに移転したかどうかなど、複雑な仕組みを構(gòu)成している多くの利害関係者同士の関係は、すべて「契約書(shū)」というドキュメントに基づいています。信託受益権も「証書(shū)」です。証券化ビジネスは契約書(shū)面の上で成り立っているといっても過(guò)言ではありません。こうしたドキュメントや証書(shū)が本物であることを証明できるのが、改ざんを許さないブロックチェーンの長(zhǎng)所です。
ブロックチェーンという、改ざんできない情報(bào)の集積箱に証券化ビジネスの契約書(shū)を収めることができれば、SPCそのものも不要になるかもしれません。また投資家への利払いは、安全確実な仮想通貨を活用すればインターネット上で完結(jié)できます。

不動(dòng)産テックは現(xiàn)狀、証券化において驚異のITといえる段階ではありません。しかしAIや3D地図コンテンツ情報(bào)、ビッグデータなどを活用すれば、業(yè)務(wù)フローは大きく変わります。そして、ブロックチェーンが臺(tái)頭する時(shí)代になれば、もっと大きく変わるでしょう。