コラム vol.002

指標でつかむ賃貸住宅経営その1
～利回りの考え方～

公開日：2014/09/01

賃貸住宅経営の採算性を表す指標として、利回りがある。これは、建物を建てるために要した費用とそこから得られる収入との関係で表され、主に次のような2つの利回りがある。

表面利回り（％）＝（年間の総収入÷総投資額）×100

実質利回り（％）＝（年間の総収入-経費÷総投資額）×100

多くの場合、実質利回り（NOI＝Net Operating Income）が収益力を見定める基軸となっている。

総投資額は賃貸住宅そのものの建設費の他にも外構工事などの付帯工事費用はもちろん、狀況次第では建設地にもとあった建物の解體費、インフラなどの整備費用、また各種稅金などまで見ておかなければならない。

また、NOIの利回りは、経費（支出）をどこまで含めるかによって変わってくる。
管理費や修繕積立費、保険、稅金…できる限りかかる費用を見込んでおくことで、より正確な収益力を判斷することができる。

どれくらいのNOIを見込むべきかについては、立地やオーナー様の要求、その時々の金融環境などにより異なるが、一般的には5％～10％程度見込めるとよいだろう。

経営計畫を立てる際に、細かく費用（経費）を見込んでおくことが必要だと述べたが、収入においても、適切に見込まなければならない。賃貸住宅経営における収入は、家賃、敷金、禮金などが主なものだ。

空室がなく家賃がきちんと入ってくるかは非常に重要なポイントだ。計畫している賃貸住宅のプランが立地環境や入居者ニーズに合っていなかったり、家賃設定がエリアの相場以上に高すぎたりしては、空室が発生する確率が上がり、予定通りの収入は見込めない。こうした見込み違いは、想定していた利回りを下回る可能性につながるので、きちんと見込みたい。

さらに、経営計畫の中の収入計畫を立てる際には、常に満室ということはないので空室率を読み込むことや、経年に伴う賃料の下落の見込みを盛り込まなければならない。