日本銀行の追加金融緩和によりマイナス金利が適用されたことや、世界における経済情勢(shì)が不安定ということもあり、日本をはじめ世界の主要國(guó)における長(zhǎng)期金利が低下しています。2016年6月10日には、日本の長(zhǎng)期金利の指標(biāo)となる新発10年物國(guó)債の利回りがマイナス0.155％と過(guò)去最低を更新しました。こうした動(dòng)きは不動(dòng)産投資における融資の金利にも影響し、借入れを行って土地活用を行ううえではチャンスといっても過(guò)言ではありません。また、既に借入れを行い、不動(dòng)産運(yùn)用を行っている場(chǎng)合には、そのチャンスがきているともいえます。そこで、借入れにより土地活用を行う皆様に、借換えのシミュレーションをご覧いただくことで、借換えの効果がどの程度あるのかご確認(rèn)いただければと思います。そして、皆様にとってもチャンス到來(lái)とお考えであれば、追加金融緩和等を味方につけた借換えを行ってみてはいかがでしょうか。

【事例1】當(dāng)初の借入金額が2億円、金利が3.0％であった賃貸アパートのオーナーが借換えを行った場(chǎng)合

まず1つめの事例を確認(rèn)してみましょう。10年前に借入金額が2億円、金利が3.0％で賃貸アパートを建設(shè)し賃貸事業(yè)を行っているオーナーがいたとしましょう。仮に30年間で返済するとした場(chǎng)合には、ローンの総返済額が3億355萬(wàn)4,904円となります。しかしながら、昨今の低金利を背景に1.5％ほどで借換えが可能であったとするとどうなるでしょうか。ボーナス払いはないとすると、借入れしてから10年目に借換えを行い20年返済（當(dāng)初からみれば30年借りる點(diǎn)は変わらない）とした場(chǎng)合には、トータルの返済額は2億7,726萬(wàn)3,418円となります。なんと2,629萬(wàn)1,486円も総返済額を軽減できることになります。なお、実際には借換え時(shí)の諸費(fèi)用がかかりますので、その分を差し引いてどれぐらい軽減できそうなのかを検討する必要がありますが、このケースの場(chǎng)合には、借換えは今すぐにでも行う価値があることがわかります。

借換えシミュレーション

• ※當(dāng)初の10年間の返済総額が1億118萬(wàn)4,960円となることから、借換え実行後の返済総額1億7,607萬(wàn)8,458円を合算すると総返済額は2億7,726萬(wàn)3,418円となります。
• ※返済比率は、年収3,000萬(wàn)円とした場(chǎng)合の値を掲載しています。

【事例2】當(dāng)初の借入金額が4億円、金利が2.5％であった賃貸マンションのオーナーが借換えを行った場(chǎng)合

2つ目の事例として、5年前に當(dāng)初の借入金額が4億円、金利が2.5％であったマンションのオーナーが借換えを行った場(chǎng)合を検討してみましょう。仮に25年間で返済するとした場(chǎng)合には、ローンの総返済額は5億3,834萬(wàn)81円となります。しかしながら、昨今の低金利を背景に同様に1.5％ほどで借換えが可能であったとするとどうなるのでしょうか。ボーナス払いはないとすると、借入れしてから5年目に借換えを行い20年返済（當(dāng)初からみれば25年借りる點(diǎn)は変わらない）とした場(chǎng)合には、トータルの返済額は4億9,985萬(wàn)867円となります。なんと3,848萬(wàn)9,214円も総返済額を軽減できることになります（実際には【事例1】同様、借換え時(shí)の諸費(fèi)用がかかりますので、その分を差し引いてどれぐらい軽減できそうなのかを検討する必要があります）。なお、毎月の返済額は160,372円減ることになり、キャッシュフローも改善します。このケースの場(chǎng)合にも、借換えは今すぐにでも行う価値があることがわかります。

借換えシミュレーション

• ※當(dāng)初の5年間の返済総額が1億766萬(wàn)8,020円となることから、借換え実行後の返済総額3億9,218萬(wàn)2,847円を合算すると総返済額は4億9,985萬(wàn)867円となります。
• ※返済比率は、年収6,000萬(wàn)円とした場(chǎng)合の値を掲載しています。

金利差が0.5～1.0％以上あれば借換えはメリットとなりうる

以上、簡(jiǎn)易的ではありますが土地活用における融資の借換えシミュレーションをみてきました。一般的に、現(xiàn)在返済を行っている不動(dòng)産投資ローン等との金利差が0.5～1％ほどある場(chǎng)合には、ローン殘高や殘りの返済期間によって異なるものの、借換えによるメリットを享受できる場(chǎng)合が高いといえます。しかも早めの借り換えの場(chǎng)合には、殘りの返済期間が長(zhǎng)いため、金利差が0.3％程度でも、手?jǐn)?shù)料などを考慮しても十分メリットが生じる場(chǎng)合があります。
現(xiàn)在のローン金利は、史上最低水準(zhǔn)にまで低下しており、借換えにおいてメリットが生じるケースは多いと想定されます。賃貸アパートや賃貸マンション、サービス付き高齢者住宅などの建設(shè)の場(chǎng)合であれば、借りた時(shí)期や金利にもよりますが、借換えによりトータルで數(shù)百萬(wàn)円～數(shù)千萬(wàn)円の負(fù)擔(dān)軽減につながる可能性もありえます。

なお、これから土地活用をお考えの方の場(chǎng)合には、現(xiàn)在の金利水準(zhǔn)は借入れを行うタイミングとしては良い狀況といえると思います。マイナス金利はあくまで非常時(shí)の対応策であることを考慮すればいつまでも続くことは考えにくいです。そのため、できれば固定金利で借入れを行い、様々な土地活用方法を検討されるとよいでしょう。家賃収入という手堅(jiān)い収益を得ることができれば、その収益での返済も可能となります。また、借入金利と家賃収入の運(yùn)用利回りとの差が大きければそれだけ収益にうまみがあることになります。低金利下の今だからこそ、土地活用をうまく行いましょう。皆様の収益や資産構(gòu)成においてもプラスとなる土地活用を。