不動(dòng)産投資マーケットにバブル化懸念

2015年（平成27年）1月1日以降の相続から、相続稅関連稅法が改正され実質(zhì)増稅となった事をご存じの方は多いと思います。それらの詳細(xì)につきましては他に譲るとして、今回は相続稅対策に不動(dòng)産投資が有効である事についてお話します。

現(xiàn)在の日本社會(huì)で暮らす多くの人は長(zhǎng)生きするリスクを抱えて生活しています。その理由は、家計(jì)に占める?yún)毪瑒簝Pのみに頼っており、権利収入を何一つ持っていない事にあります。そこで、権利収入を得る事ができる不動(dòng)産投資を始める人が年々増えています。

この事自體、超高齢社會(huì)に突入している日本社會(huì)にとって望ましい事ではあるのですが、同時(shí)に専門家として懸念も感じています。
一つは、ここ數(shù)年に渡る不動(dòng)産投資マーケットにバブル化懸念がある事です。2013年から始まったアベノミクス政策に伴う不動(dòng)産価格の上昇、同年9月に開催決定された2020年東京オリンピックに伴う都心部や灣岸エリアの不動(dòng)産価格の上昇、また、ホテル不足に伴う都心部のホテル物価格の急上昇、2015年1月に改正された相続稅の実質(zhì)増稅、そして2016年に史上初めて実施されたマイナス金利と、ここ數(shù)年間における不動(dòng)産投資マーケットにはかつて無かったほどの追い風(fēng)が吹いている狀況です。
そのような中、特に相続稅対策としての不動(dòng)産投資マーケットには、元々不動(dòng)産業(yè)者だった會(huì)社、増稅を期に異業(yè)種から參入してきた會(huì)社、信託銀行その他銀行など、ありとあらゆる企業(yè)が続々と參戦しており、投資対象としての収益不動(dòng)産物件情報(bào)を誰でも簡(jiǎn)単に取得できるようになりました。

相続稅の圧縮効果だけに目を向けない

もう一つの懸念は、相続稅対策として不動(dòng)産投資を検討する場(chǎng)合、相続稅の圧縮効果を高くする事（相続稅を少なくする事）ばかりに目を向けてしまい、不動(dòng)産投資の本質(zhì)を見失ってしまうという事です。不動(dòng)産投資の本質(zhì)とは、労働収入から権利収入へと収入の屬性を変える事にあり、その最大のメリットとは、今の仕事や生活その他諸々の社會(huì)的環(huán)境を変える事なく、労働収入とは別枠で権利収入を得られる事です。

つまり、購(gòu)入しようとする?yún)б娌粍?dòng)産は、その物件単獨(dú)で利益を出せなければならず、具體的に言えば、その不動(dòng)産を人に貸す事によって得られる家賃収入から物件維持コスト（管理費(fèi)、修繕積立金、固定資産稅、公租公課、賃貸管理手?jǐn)?shù)料など）や毎月のローン返済を差し引いて手元にお金が殘る不動(dòng)産でなければ権利収入を得る事はできません。萬一それがマイナスになってしまうような不動(dòng)産を購(gòu)入してしまうと、権利収入を得るどころか、労働で得たお金で購(gòu)入した不動(dòng)産の赤字部分を補(bǔ)填するといった本末転倒な事になりかねません。
冷靜に考えれば誰でもこの理屈はわかるのですが、相続稅の圧縮効果を高くする事（相続稅を少なくする事）ばかりに目を向け、わからなくなってしまわないよう、このような落とし穴はご注意いただきたいと思います。

ポイントは財(cái)産評(píng)価基準(zhǔn)

これらのリスクをしっかり把握した上で、相続稅対策としての不動(dòng)産投資テクニックにおいて押さえておきたいポイントは、「財(cái)産評(píng)価基準(zhǔn)」です。

相続稅を計(jì)算する場(chǎng)合、被相続人（亡くなった人）が殘した財(cái)産（資産や負(fù)債）を、國(guó)稅庁が定める財(cái)産評(píng)価基準(zhǔn)に従って一つ一つ評(píng)価します。このうち故人が殘す資産を種類別に分類すると、その多くは「現(xiàn)金等」「株式等」「不動(dòng)産等」のどれかに分類されます。財(cái)産の評(píng)価の仕方は、それぞれ異なります。

具體的に以下のような決まりがあります。

例えば現(xiàn)金で1億円殘すより、その1億円で収益不動(dòng)産を購(gòu)入したり、元々所有している土地に収益賃貸住宅を建築したりした方が、相続稅計(jì)算上の財(cái)産価値は減少（相続財(cái)産の圧縮）し、相続稅額について何の対策も打っていない時(shí)に比べれば減少（相続稅額の圧縮）します。

ただし、これらは相続稅対策に不動(dòng)産投資を活用する上での基本に過ぎず、具體的な効果については、ご家族構(gòu)成、相続人の數(shù)、資産や負(fù)債の有無等により結(jié)果が大きく変わる可能性もありますので、善は急げ！とばかりに慌てて不動(dòng)産投資をする前に、まずは稅理士等の稅の専門家に個(gè)別に相談されます事を強(qiáng)くお?jiǎng)幛幛筏蓼埂?/p>