コラム vol.177
土地活用に必須なデータの読み解き方第3回 地価の上昇下落は家賃にどんな影響があるのか？
公開日：2016/12/22
4種類の地価
多くの方がご存じのように、「地価」には4種類があります。
「一物四価」と呼ばれる地価には、公示地価、基準地価、路線価、そして、固定資産稅評価額の4種類があります。それぞれ、調査（公表）主體と、いつの時點の価格かという価格時點が異なります（下図參照）。
図1
| 実施機関 | 基準日 | 価格バランス | URL | |
|---|---|---|---|---|
| 公示地価 | 國土交通省 | 毎年1月1日 | 100 | |
| 基準地価 | 都道府県 | 毎年7月1日 | 100 | |
| 路線価 | 國稅庁 | 毎年1月1日 | 80 | 財産評価基準書 路線価図?評価倍率表（國稅局） |
| 固定資産稅評価額 | 市町村 （東京23區は東京都） |
基準日の前年の1月1日（3年ごとに） | 70 |
注）価格バランスは、公示地価を100と見た場合のおおまかな価格を指しています。
一般的に地価というと、たいていは公示地価のことを指すことが多いようです。公示地価は、地価公示法という法律があり、それに基づいて、國土交通省が毎年1月1日時點の地価をその年の3月半ば頃に公表しています。
下の表は、2016年の住宅地における公示地価の前年対比増減率です。
震災からの復興の只中にあるエリアを除けば、沖縄?東京?愛知あたりが上位に來ます。
図2：公示地価推移
（國土交通省「地価公示」より作成）
図2は、1983年から2016年までの主要大都市の地価の推移です。1980年代後半からのバブル期がいかに凄かったのかがよくわかります。それに比べて、不動産市況が盛り上がった、その後のITバブル期（2000年～2001年）、ミニバブル期（2005年～2008年）、そして昨今のアベノミクス期の地価上昇の小ささもわかります。
下の表は、2016年の住宅地における公示地価の前年対比増減率です。
震災からの復興の只中にあるエリアを除けば、沖縄?東京?愛知あたりが上位に來ます。
図3：都道府県別 住宅地における公示地価の増減率(2016年)
| No. | 都道府県 | 増減率 | No. | 都道府県 | 増減率 |
|---|---|---|---|---|---|
| 全國 | -0.2 | 24 | 靜岡 | -0.9 | |
| 1 | 福島 | 2.9 | 25 | 岡山 | -0.9 |
| 2 | 宮城 | 1.9 | 26 | 宮崎 | -0.9 |
| 3 | 沖縄 | 1.7 | 27 | 群馬 | -1.0 |
| 4 | 東京 | 1.6 | 28 | 徳島 | -1.0 |
| 5 | 愛知 | 0.8 | 29 | 長崎 | -1.1 |
| 6 | 福岡 | 0.5 | 30 | 茨城 | -1.2 |
| 7 | 千葉 | 0.2 | 31 | 栃木 | -1.2 |
| 8 | 神奈川 | 0.1 | 32 | 長野 | -1.3 |
| 9 | 熊本 | 0.1 | 33 | 山口 | -1.3 |
| 10 | 埼玉 | 0.0 | 34 | 高知 | -1.3 |
| 11 | 大阪 | 0.0 | 35 | 香川 | -1.4 |
| 12 | 京都 | -0.1 | 36 | 新潟 | -1.6 |
| 13 | 富山 | -0.2 | 37 | 島根 | -1.6 |
| 14 | 兵庫 | -0.3 | 38 | 福井 | -1.7 |
| 15 | 奈良 | -0.3 | 39 | 三重 | -1.7 |
| 16 | 広島 | -0.3 | 40 | 佐賀 | -1.8 |
| 17 | 巖手 | -0.4 | 41 | 青森 | -1.9 |
| 18 | 北海道 | -0.5 | 42 | 愛媛 | -1.9 |
| 19 | 滋賀 | -0.5 | 43 | 山梨 | -2.0 |
| 20 | 石川 | -0.7 | 44 | 和歌山 | -2.0 |
| 21 | 大分 | -0.7 | 45 | 鳥取 | -2.0 |
| 22 | 山形 | -0.8 | 46 | 鹿児島 | -2.3 |
| 23 | 岐阜 | -0.9 | 47 | 秋田 | -3.5 |
（國土交通省「地価公示」より作成）
下の2つのグラフは、域內（圏）単位でのここ10年間の地価上昇率を示したものです。住宅地は、現在橫ばい期で、主要都市の商業地は上昇期にあることが分かります。
図4：公示地価の増減率（住宅地)
（國土交通省「地価公示」より作成）
図5：公示地価の増減率（商業地)
（國土交通省「地価公示」より作成）
地価の上昇下落が與える影響
土地活用において、地価の上昇下落はどんな影響を與えるのでしょうか？
自身が保有する遊休地がある場合、土地活用としてそこに賃貸物件の建築を行うか、あるいは手放すかの選択を検討する方もいると思いますが、地価上昇期には、「いまは、高く売れる」として手放す方も増えるのかもしれませんし、先祖代々の土地を手放せないという方も多いでしょう。
では、地価上昇下落と賃料の関係はどうでしょうか？
賃料には粘著性という性質があります。これは、価格が大きく動くことが少なく、また価格上昇下落（変動）の動きが鈍いというイメージでとらえてください。
賃料契約は2年や3年ごとの更新というのが一般的です。毎月毎月の家賃変動はなく、契約期間中は固定されます。また、家賃の改定の際には、10％を超えるような大きな上昇や下落はあまり行われません。更新の際の上昇下落は、前家賃に比べてそれほど大きな乖離はないものです。ただ、契約更新が複數回行われる間（例えば、4年や6年）に渡り、上昇を続けるあるいは、下落幅が縮まらないという場合は、この限りではありません。
土地活用において、地価の上昇下落が大きな影響を與えるのは、手放すか否か？というときです。逆にいえば、地価下落を続けるような（今後も続きそうな）地方都市においては、遊休地の資産価値は目減りしていきますから、（手放してもよいなら）早く手放すか、何らかの形で、有意義に活用するといいでしょう。
