1）寢たきりの親は実家を売れるのか？

現在は親が元気に実家（持ち家）に住んでいるので心配ないけれど、將來、高齢者施設のお世話になるかもしれないと思っている方は多いと思います。

しかし、親が施設に入った後に実家を売卻して施設の費用に充てようと思っても思いがけないハードルが待ち受けている場合があります。

2）実家売卻への大きなハードル

まず、親の判斷能力が衰えたり、寢たきりになってしまうと親は実家の売卻手続きができなくなってしまいます。だったら、親の代わりに子どもが印鑑を押せばいいと簡単に考えていませんか？

昔はできたかもしれませんが、今は親の財産を子どもが勝手に売ることはできません。認知癥の親の実家の売卻手続きを進めるには成年後見人を裁判所に選任してもらう必要があります。成年後見人は近年、子どもや配偶者などの身內ではなく司法書士や弁護士などの専門職が選任されるケースが多いようです。

しかし、成年後見人をつけても実家はなかなか売卻が困難です。なぜならば、 被後見人（親）の居住用不動産を処分（売卻、賃貸、抵當権の設定など）するには、必ず事前に家庭裁判所に「居住用不動産の処分許可」を得る必要があるからです。被後見人（親）の居住用不動産とは,「被後見人が現に居住している、または、現在被後見人は居住していないが、過去に被後見人の生活の本拠として実態があるなど、今後帰住する可能性のある居宅及び同敷地」のことを言います。実家は親にとって心の拠り所ですので簡単に実家を売卻してしまうと親が受けるショックは大きいでしょうし、親が元気になっても帰る家がなくなってしまうなどの理由によります。ですので、親の介護費用が盡きるなど、余程の理由がなければ裁判所は許可を出してくれません。

なお、実家の売卻が終わっても、成年後見人は親の判斷能力が回復するか、親が亡くなるまで途中でやめさせることができません。多くの場合、専門職の成年後見人へ支払うための年間數十萬円の費用は親が亡くなるまで続きます。

このように実家を売ろうと思ってもすぐに売卻できずに空き家の狀態が続くと、治安の悪化や地域の劣化、害蟲?害獣の発生を誘引させますし、固定資産稅等の住宅用地の特例が除外されて固定資産稅が6倍になる可能性も出てきます。

生前に親から子へ実家を贈與してもらい、子どもが自由に売れるようにしておけばいいのですが、當コラムの第2回で記載したように多額の贈與稅や流通稅（登録免許稅や不動産取得稅）がかかってきます。

3）実家信託の活用

そこで、親に納得していただいた上で実家信託を組んでおくことをお勧めしています。

信託の仕組みは、當コラムの第2回にも書きましたが、「名義と財産権」を分けることですので、親が元気な間にあらかじめ実家の名義を子どもに変更して実家の管理、運用、処分を託しておきます。財産権の変更はないので贈與にはなりません。所有権移転をしても贈與稅もかかりませんし流通稅も登録免許稅のみで固定資産評価額の0.4％（土地は軽減措置により0.3％）とかなり安くすみます。

もし、親が寢たきりになってから実家を売る必要ができても、子どもが名義人なので、すぐに実家を売卻できます。財産権は親のまま変わりませんので売卻代金は親の財産になり、介護費用などに使うことができます。また、親の生前に名義を変えるので、相続になっても名義を変える必要はなく、相続前後に関わらず、スムーズに売卻できます。

4）実家信託の登記

ところで、不動産を「名義と財産権」に分けると言っても具體的にはピンと來ないかもしれません。不動産の登記をご覧いただくとご理解が進むでしょう。

1.贈與の場合

まずは比較として、親Aの不動産を子どもBへ「贈與」した時の登記をご覧ください。所有者Aが贈與によって所有権が移転し、所有者Bになっており、名義と財産権の雙方が所有権としてBに移転していることを示しています。

贈與の登記記録例

2.信託の場合

次に親Aの不動産を、子どもBへ「信託」した時の登記を見てみましょう。AからBへ名義が変わっていても、Bの肩書きは「所有者」ではなく「受託者」ですし、「信託」の記載もあります。また、信託目録では、受益者がAと明記されています（委託者、受託者、受益者の関係については、當コラム第2回をご參照ください）。登記を見れば、信託している不動産ということが誰の目にも明らかになります。

信託の登記記録例

5）親孝行を盡くしましょう

親が元気な間に早めに実家信託で対策をして、空き家にならないよう護っていくことが必要ですが、親に信託してもらえるよう親孝行を盡くして、親との信頼関係を十分に築いておくことが大切です。

※1 「実家信託」は、司法書士法人ソレイユが商標登録出願中です。