賃料に関する消費稅

不動産投資を行ううえでの収益物件と一言で言っても、居住用の物件もあれば、寄宿舎、店舗、事務所、倉庫、旅館、ホテルなど色々あるのはご存知かと思います。
色々あるとはいうものの、やはり大きく2つに分けると「毎日の生活をするための居住用」「生活をする上で必要となる店舗?事務所」になると思います。
どちらも、入居者から賃料をもらって賃貸住宅経営を運営していくことは同じですが、稅務的な観點から見て明らかに異なっている部分があります。
それが「入居者からもらう賃料に関する消費稅」です。まず、店舗や事務所として貸した場合には、入居者から必ず消費稅を含んだ賃料をもらうことになります。家賃?管理費?共益費?禮金にはすべて消費稅がかかっているのです。
一方、居住用のアパート?マンションの入居者からもらう家賃には消費稅は含まれていません。すなわち、非課稅ということです。家賃と同様に非課稅なのが、管理費?共益費?禮金となります。
なぜアパートやマンションのような居住用物件の入居者からは消費稅がもらえなくて、店舗?事務所の入居者からは消費稅がもらえるのかというと、純粋に居住の用に供されれば、そこから収益が発生するわけではありませんので、そこに消費稅の擔稅力は無いからです。
しかし、事務所の貸付は、（黒字?赤字を問わず）そこから収益が発生しますので、そこに消費稅の擔稅力があると考えられるのです。
では、そのようなアパートやマンションの居住用物件の入居者からもらうものは、すべて消費稅が含まれない非課稅なのでしょうか？実はそうではありません。次の表をご覧ください。

家賃に関するものは消費稅をもらいませんが、入居者が設備を利用したりサービスを受けたりするようなものについては消費稅を含んだ料金をもらいます。
また、その物件の所有者が個人法人を問わず、消費稅の納稅事業者であれば、所得稅?法人稅とは別に、この消費稅については納めていかなければならないので注意が必要です。
アパートやマンションの居住用の入居者が支払うものは、すべて非課稅とは限りませんので賃貸契約書をしっかり見て判斷してください。

3つの応用事例

居住用物件の入居者が支払う金銭のうち、オーナーの収入となるもののうち、消費稅について注意が必要なケースを3つお伝えします。

ケース1

約期間の終了以前に入居者から解約の申し入れがあった場合に、中途解約の違約金として數カ月分の家賃相當額を入居者から受け取る場合があります。この違約金は、オーナーが入居者から中途解約されたことに伴い生じる逸失利益を補てんするために受け取るものですから、損害賠償金として消費稅は含まれていません。
なお、賃貸借契約の契約期間終了後においても入居者が立ち退かない場合に、店舗及び事務所物件のオーナーがその入居者から規定の賃貸料以上の金額を受け取ることがあります。この場合に受け取る金額は、入居者が正當な権利なくして使用していることに対して受け取る割増し賃貸料の性格を有していますので、その全額が店舗及び事務所等の貸し付けの対価として消費稅がかかることになります。

ケース2

約期間の終了以前に入居者から解約の申し入れがあった場合に、中途解約の違約金として數カ月分の家賃相當額を入居者から受け取る場合があります。この違約金は、オーナーが入居者から中途解約されたことに伴い生じる逸失利益を補てんするために受け取るものですから、損害賠償金として消費稅は含まれていません。 なお、賃貸借契約の契約期間終了後においても入居者が立ち退かない場合に、店舗及び事務所物件のオーナーがその入居者から規定の賃貸料以上の金額を受け取ることがあります。この場合に受け取る金額は、入居者が正當な権利なくして使用していることに対して受け取る割増し賃貸料の性格を有していますので、その全額が店舗及び事務所等の貸し付けの対価として消費稅がかかることになります。

ケース3

居住用もしくは事務所?店舗などの収益物件の一部が仮に空室であっても、不動産管理會社等から家賃が入ってくるという「満室保証」という制度があります。この制度によりオーナーがもらう満室保証料は、居住用の家賃?事務所店舗等の家賃には該當せず、入居者が現れないことにより生じるオーナーの逸失利益を補てんするために受け取るものですから、損害賠償金として消費稅は含まれていません。

以上は、稅理士でも間違いやすいポイントですので注意が必要です。