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賃貸住宅経営において最も身近で、大きなトラブルと言えば、何と言っても賃借人との間のトラブル、中でも賃料の滯納問(wèn)題でしょう。

1.賃借人が破産した場(chǎng)合

賃貸住宅経営をしていると、時(shí)として賃借人が破産し、弁護(hù)士から通知が來(lái)たり、裁判所から破産手続開(kāi)始決定の通知が來(lái)たりした経験があるオーナー様もいらっしゃるのではないでしょうか。
一般に、破産手続とは、過(guò)大な債務(wù)を負(fù)擔(dān)し、支払不能の狀態(tài)に陥った債務(wù)者が、裁判所に破産手続の申し立てを行い、裁判所から債務(wù)者に代わって財(cái)産管理?処分を行う破産管財(cái)人（通常は弁護(hù)士）が選任され、その破産管財(cái)人の下で、債務(wù)者の財(cái)産の換価処分が行われ、債権者に配當(dāng)を行うと共に、債務(wù)者が個(gè)人の場(chǎng)合には、併せて免責(zé)決定がされるというものです。
通常の破産手続は、債務(wù)者自らが申し立てを行う自己破産であり、自己破産の場(chǎng)合には、債権者に対して、申し立て前に、代理人弁護(hù)士から自己破産する旨の連絡(luò)をするか、もしくは、申し立て後に裁判所から、破産手続開(kāi)始決定が送付されることが多くなります。
そのため、賃料の滯納があれば、オーナー様にも一定の連絡(luò)がありますが、滯納が何もなければ、通常は破産手続が開(kāi)始されても特別連絡(luò)はないのが一般的です。

賃貸借契約では、賃貸人は賃借人に目的物を使用させる義務(wù)等を負(fù)い、賃借人は賃料を支払う義務(wù)等があり、相互に一定の履行義務(wù)を負(fù)っている関係に立ち、このような契約を「雙務(wù)契約」といいます。
破産法においては、このような雙務(wù)契約については、破産管財(cái)人が、賃貸借契約を存続させるか、解除するかを選択する権利を有しており、その判斷如何によって、賃貸借契約の帰きすう趨が決定されることになります。
しかし、破産手続の実務(wù)においては、破産者の住居の為の賃貸借契約については、上記の破産法のとおり処理がされる訳ではなく、賃貸借契約について破産管財(cái)人が判斷せずに、実質(zhì)的には破産手続から切り離し、賃貸借契約はそのまま破産者の契約関係として引き続き存続する運(yùn)用が取られます。そのため、オーナー様に対して、破産管財(cái)人から賃貸借契約を解除する等の通知が來(lái)ることは原則としてありません。なお、この場(chǎng)合、賃借人がオーナー様に対して有する敷金返還請(qǐng)求権についても、同様に破産手続から切り離されることになります。

この場(chǎng)合に、オーナー様から賃借人の破産を原因に、積極的に契約解除をすることができるかといえば、殘念ながらできません。一般的な賃貸借契約書では、賃借人の破産は解除原因と定められているかと思いますが、実は、単に破産をしたからという一事をもって解除することは裁判例上できないとされています。もっとも、賃料不払いを原因とする解除まで制限される訳ではないので、賃料の滯納があれば、それを原因に、賃貸借契約を解除することは可能です。
もし、賃借人に賃料の滯納がある場(chǎng)合には、破産手続の中で債権屆出をすることになりますが、個(gè)人の破産手続では配當(dāng)されることは稀ですので、配當(dāng)による回収は期待できず、敷金と相殺せざるを得なくなるでしょう。
なお、當(dāng)然のことながら、保証人等がいる場(chǎng)合には、破産手続にかかわらず、保証人等に対する請(qǐng)求は何ら制限されるものではありませんので、保証人等から回収することも有用です。

2.賃借人が行方不明となった場(chǎng)合

賃貸住宅における賃借人の滯納が続いており、連絡(luò)をしても全く繋がらず、入居を確認(rèn)するために賃貸物件に確認(rèn)に行ったところ、賃借人のポストはチラシでパンパンになっている、電気メーターを見(jiàn)ても全く回っていない等住んでいる様子が見(jiàn)られず、失蹤している可能性がある場(chǎng)合があります。
この場(chǎng)合、まずは、連帯保証人、緊急連絡(luò)先、家族等に連絡(luò)をして、賃借人の所在及び連絡(luò)方法を調(diào)べます。それでも何の手掛りもないまま放置をしていると、第三者に賃貸できずに家賃滯納がたまる一方となりますし、セキュリティ面からも問(wèn)題となりますので、早急に明け渡しを行う必要がでてきます。
この時(shí)、どうせ連絡(luò)が取れないのだから、合鍵で物件內(nèi)に入って、強(qiáng)制的に明け渡しを?qū)g行しようと考えるオーナー様もいらっしゃるかもしれませんが、法的手続を経ることなく、物件內(nèi)から賃借人の荷物を搬出し、廃棄することは、違法な自力救済として許されません。
やむを得ないような場(chǎng)合に限って、例外的に自力救済が認(rèn)められることもありますが、原則はそのようなやり方は違法であり、きちんとした法的手続を履踐する必要があります。

具體的な法的手続としては、訴訟を提起することにより、賃貸借契約の解除と、物件の明け渡しを認(rèn)める判決を受け、これに基づき強(qiáng)制執(zhí)行を行うことにより明け渡しを?qū)g行することになります。この訴訟手続では、相手方の所在は分かりませんので、訴狀の送達(dá)は公示送達(dá)と言って、裁判所の掲示板に掲示することにより行われます。このように、賃借人が失蹤してしまった時(shí)は、費(fèi)用と時(shí)間を要することとなるので、連帯保証人にその負(fù)擔(dān)分を求め、本人の所在が判明した時(shí)は、請(qǐng)求をすることとなります。

自力救済は原則違法であると説明しましたが、急迫の危険が生じているような場(chǎng)合、例えば、明らかに可燃性の高い物が放置されており、火災(zāi)防止のためにはその除去が急務(wù)であるような場(chǎng)合には、例外的に自力救済も認(rèn)められることがあります。
この時(shí)、賃貸借契約書上、このような例外的な物件內(nèi)の立ち入り等について、詳細(xì)に要件を定めて、その立ち入り方法等まで具體的に契約書上規(guī)定し、そのような立ち入りについて同意書を別途徴求しているような場(chǎng)合、上記例外の判斷について、相対的にハードルが下がる可能性があります。また、少なくとも物件內(nèi)に立ち入ることだけでもできる可能性もありますので、そのような條項(xiàng)は、ぜひ賃貸借契約書に盛り込んでおきたいところです。
いずれにしても、原則的な法的手続を履踐するにしても、例外的な措置を講ずるにしても、弁護(hù)士に相談し、法的な賃借人の所在調(diào)査を?qū)g施した上で、しかるべき手続を講ずることをお?jiǎng)幛幛筏蓼埂?/p>

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