コラム vol.240-7
続?土地活用?不動産投資におけるトラブル第1回 一時(shí)使用目的の借地権
公開日：2018/10/23
POINT!
?一時(shí)的な建物所有を目的として第三者に土地を賃貸する行為は原則として難し いが、例外的に借地借家法第25條に て、一時(shí)使用目的の借地権の設(shè)定が 認(rèn)められている
?確実に一時(shí)使用目的の借地権とするた めには、契約書にて明確に一時(shí)使用 であることを明示し、一時(shí)使用とする 條項(xiàng)を盛り込む必要がある
土地を所有されているオーナー様の中には、近い將來（例えば5年後）に、當(dāng)該土地の利用を予定している場合など、実際に利用を開始するまでの期間に、一時(shí)的に土地を第三者に賃貸することを考えるオーナー様もいらっしゃると思います。
今回は、借地借家法第25條に定める一時(shí)使用目的の借地権について紹介します。
借地借家法による原則
借地借家法による普通借地権の存続期間は最低30年とされ、契約更新の拒絶には正當(dāng)事由が要求されます。借地権者が存続期間を超えて建物を再築した場合にも存続期間が延長されるなど、契約の継続性が保障され、また、存続期間が満了する際には、建物買取請求権が認(rèn)められます。さらに、これらの各條項(xiàng)に反する合意で、借地人に不利益な條項(xiàng)は無効とされています。
そのため借地借家法では、例えば5年間に限って建物所有を目的に第三者に土地を賃貸する行為は、原則として難しいとされていますが、例外的に借地借家法第25條にて、一時(shí)使用目的の借地権の設(shè)定が認(rèn)められています。
一時(shí)使用目的の借地権
- （1）借地借家法第25條では、「臨時(shí)設(shè)備の設(shè)置その他一時(shí)使用のために借地権を設(shè)定したことが明らかな場合」には、普通借地権に認(rèn)められる各種保護(hù)の規(guī)定が適用されないとされています。その場合、一時(shí)使用目的の借地権では、借地権の存続期間は2年や5年といった短期間でも可能であり、當(dāng)初の期間満了又は期限の到來によって契約は消滅するとされ、建物買取請求権も認(rèn)められないとされています。
- （2）一時(shí)使用目的の借地権と認(rèn)められるため、どのような場合にこの要件を満たすかについては、これまでの裁判例によれば、土地の利用目的、地上建物の種類、設(shè)備、構(gòu)造、賃貸期間、契約に至る経過、契約內(nèi)容、契約條項(xiàng)などの諸事情を総合的に考慮して判斷するとされています。この判斷要素では、設(shè)置される建物が客観的に一時(shí)使用といえるか、また、契約當(dāng)事者の主観面において、一時(shí)使用とする意図があったか否かが総合的に判斷されます。
- （3）一時(shí)使用目的の借地権に當(dāng)たるか否かについては、個(gè)々の事案によって具體的判斷は異なります。
一時(shí)使用目的借地権事例
これまでの裁判で爭われた事例において、一時(shí)使用目的の借地権と認(rèn)められた事例と、否定された事例を、それぞれの判斷要素のポイントと併せて紹介します。
- ＜認(rèn)められた事例＞
●特別都市計(jì)畫法に基づく區(qū)畫整理地區(qū)內(nèi)の宅地の一部を、區(qū)畫整理実施までとの合意の下、期間1年、契約書に「臨時(shí)借受」なる文言を記載して賃貸し、借地人は店舗を建築し所有していた。その後、借地人は店舗橫に居宅を建築していたが、借地権設(shè)定者はいずれ返還されると思ってこれを黙認(rèn)していた事案。 肯定要素 否定要素 ?區(qū)畫整理の実施までとの合意 ?居宅の建築 ?契約書に「臨時(shí)借受」との記載 ?借地権設(shè)定者の黙認(rèn) ?契約期間1年 ?當(dāng)初は店舗のみ - ●倉庫を所有する目的の賃貸借契約において、契約當(dāng)事者間では、賃貸借契約を締結(jié)するに先立ち、短期間での契約であるとの意向が示され、両者の意向が一致して契約が成立した。當(dāng)該契約書の冒頭には「一時(shí)使用土地賃貸借契約書」という表題が付され、契約書の條項(xiàng)中にも、賃貸借の契約期間を2年間という一時(shí)的なものとすることが明記され、権利金、敷金の授受もされていなかった。他方、當(dāng)該賃貸借契約は更新により約20年間継続し、建物自體も長期にわたる使用に耐え得る建物であった事案。
肯定要素 否定要素 ?倉庫 ?更新が繰り返され20年間継続 ?契約締結(jié)までの交渉経緯で短期間での契約の意向明示 ?建物自體は長期使用に耐える仕様 ?契約書のタイトル「一時(shí)使用土地賃貸借契約書」 ?契約期間2年 ?権利金、敷金の授受無し - ●借地権設(shè)定者の長男が醫(yī)學(xué)修行中であり、卒業(yè)後その土地で醫(yī)業(yè)を開始することを予定していたので、借地期間を醫(yī)業(yè)開始確定の時(shí)までとし、契約にあたった。地上に建築される建物を戦災(zāi)復(fù)舊用建坪15坪のバラック住宅と限定し、特に一時(shí)使用を條件とする旨を契約書に明記していた。他方、開業(yè)時(shí)期が明確に定まっていなかったため、契約期間を3年とし、その後も、開業(yè)に至らずして期間を更新し、その間に借地権設(shè)定者の承諾により、借地権譲渡や地代増額がなされていた事案。
肯定要素 否定要素 ?バラック住宅との限定 ?醫(yī)業(yè)開始確定との時(shí)期が不明確 ?醫(yī)業(yè)開始確定の時(shí)までとの條件が明示 ?契約の更新 ?契約書に一時(shí)賃貸借の明示 ?借地権譲渡 ?地代の増額
- ＜否定された事例＞
●自動車展示場及び事務(wù)所の建築を目的として、2年間に限って賃貸されたが、その後2回にわたり同一條件で更新された。契約書のほか公正証書も作成され、一時(shí)使用の賃貸借であることが明示され、永久建物の構(gòu)築を禁止する文言も記載されていた。他方で、自動車展示場は、高級外車展示のためのものであり、借地人は多大な費(fèi)用を投じて土地の造成、コンクリート打ち工事を施工し、木造モルタル塗りの本格的な建築の自動車展示場を築造し、借地権設(shè)定者もこれを承諾していた。 肯定要素 否定要素 ?公正証書による一時(shí)使用賃貸借との明記、永久建物の禁止 ?建物築造に対する投下資本が契約期間に比して高額 ?契約期間2年 ?建物の仕様?shù)趣摔膜い平璧貥卦O(shè)定者の承諾 ?更新2回 - ●貸借契約書では、契約期間を1年とし、飯場や資材置場としての一時(shí)使用目的が明示された契約書であったが、借地人は軽量鉄骨造2階建の建物1棟を建て、代表者及びその家族のほか10數(shù)名の従業(yè)員がこれを住居として使用していた。しかし、借地権設(shè)定者は上記に対して特別異議を述べておらず、その後2度にわたって3年間更新された事案。
肯定要素 否定要素 ?契約書上の一時(shí)使用賃貸借との明記 ?想定を超える建物建築、使用に対する黙認(rèn) ?権利金無し ?建物の仕様からは長期的な使用を想定する構(gòu)造 ?契約期間1年 ?契約書は、他の飯場及び資材置場の契約書の雛形を利用 ?更新2回
実務(wù)上の留意點(diǎn)
一時(shí)使用目的の借地権が認(rèn)められるか否かの指標(biāo)は上記のとおりですが、実務(wù)的に、確実に一時(shí)使用目的の借地権とするためには、契約交渉の段階から一時(shí)使用であること及びその理由などを明示したうえ、契約書上、明確に一時(shí)使用であることを明示し、その他の條項(xiàng)についても一時(shí)使用とする條項(xiàng)を盛り込む必要があります。そのため、長期的な契約を前提とする條項(xiàng)は修正する必要がありますし、地代の設(shè)定についても標(biāo)準(zhǔn)的な金額より安価に設(shè)定せざるを得ないでしょう。
また、契約書に一時(shí)使用目的であることを明記したとしても、実際に築造される建物自體が短期的な使用を想定するものでなければなりませんので、あくまで仮設(shè)的なものや容易に撤去可能な建物の仕様に限定し、これを契約書上明記したうえ、萬が一、これに反する建物を借地人が建てるようなことがあれば、黙認(rèn)せず直ちに契約解除などの対処をする必要があります。
しかし、借地人においては、建物建築のために一定程度資本を投下する以上、回収を考えなければなりません。借地期間が短期間すぎたり、営業(yè)上、仮設(shè)的な建物の構(gòu)造では不適切な場合もあり得ます。
このように、借地期間が10年程度に及ぶ可能性があったり、建物の構(gòu)造上一時(shí)使用とは見られないような場合には、一時(shí)使用目的の借地権ではなく、借地借家法第23條2項(xiàng)の事業(yè)用借地権の設(shè)定を検討することになります。
