ケースで學ぶ「土地活用と稅金」（2）
土地活用の基本（1）
～稅制度から考える「事業的規模」とすることのメリット～

賃貸住宅、マンション経営を行うと、賃料収入が生じます。この賃料収入については稅務上の「所得」として扱われますが、どれくらい不動産を保有されているかで稅務上の取り扱いが変わってきます。

今回は土地の上に賃貸住宅を建てた場合、どのような稅のメリットがあるかについてお話しします。

土地は持っているだけだと、當然ながらキャッシュは生みません。國としても土地の放置はあまり歓迎しておらず、土地の活用を稅務面でもバックアップしています。主に土地の上に賃貸住宅を建てることによる、固定資産稅の稅務メリットを見ていきましょう。

これを5棟10室基準といいます。マンション、賃貸住宅を10室以上所有、賃貸していると事業とされ（「事業的規模」）、青色申告をしている場合、特別控除が65萬円になるなどの稅務上のメリットがあります。なお、白色申告だとこのような事業的規模による恩典はありません。※青色申告で65萬円控除をうけるために、複式簿記をつける必要があります。

賃貸住宅、マンションのほか、月極駐車場を所有、賃貸している場合には、5臺分を賃貸住宅1室として計算します。

事業的規模のメリットとして、「青色事業専従者給與」という制度があります。これは青色申告をしており事業的規模であれば「生計を一にしている配偶者その他の親族が納稅者の経営する事業に従事している場合、支払った給與」を、必要経費にすることができる制度です。

ただし、この青色事業専従者給與は無制限に認められる訳ではなく、以下の要件が求められますのでご注意ください。

1. （1）青色申告者と生計を一にする配偶者その他の親族であること
2. （2）年齢が15歳以上であること(その年の12月31日現在)
3. （3）原則、年間6ヵ月を超えて、青色申告者の事業に専念していること
4. （4）「青色事業専従者給與に関する屆出書」を稅務署に提出していること
   提出期限は、青色事業専従者給與額を経費にしようとする年の3月15日です。屆出書に記載されている方法により支払われ、かつその記載されている金額の範囲內で支払われたものであることが必要です。3月15日を1日でもオーバーすると経費とできませんのでご注意ください。
5. （5）青色事業専従者給與の額は、労務の対価として相當であると認められる金額であること

15歳以上であっても學業に専念する大學生?高校生は、（3）を満たさず原則として専従者にはなれないとされています。したがって、配偶者を青色事業専従者給與にすることが一般的かと思われます。もちろん支給するだけでなく、実際に賃貸経営に攜わっていただく必要があります。

• ?賃料収入の入金管理
• ?収入、経費などの支出の帳簿をつける
• ?賃貸物件の掃除など

本日お伝えしたことをまとめますと、以下のようになります。

	事業の規模	所得控除の額	青色事業専従者給與
白色申告	---	なし	なし
青色申告	---	10萬円控除	なし
	事業的規模 （5棟10室以上）	65萬円控除	経費に算入

なお「5棟10室基準」は「おおむね」5棟10室もっていれば、事業的規模とする、というものです。

あくまでおおむねですので、現在5～9室しかもっていなくても、將來的に物件數を増やしていくことが予想されている場合には、事業的規模と判斷できることもあります。

判例では、実質判斷の基準として、賃貸する部屋數のほか、以下の要素を考慮するものとされています。（1）営利性?有償性の有無、（2）継続性?反復性の有無、（3）自己の危険と計算における事業遂行性の有無、（4）取引に費やした精神的?肉體的労力の程度、（5）人的?物的設備の有無、（6）取引の目的、（7）事業を営む者の経歴?社會的地位?生活狀況など。

例えば、賃貸物件が6室だったとしても、その6室が店舗、オフィスの貸し出しであり、収益が數千萬円単位と住居用と比べて比較的大きく、管理にかなりの労力と手間を費やしている、これからも継続して物件數を増やしていく予定である、というような場合には定量的に5棟10室でなくとも事業用規模と判斷される余地はあります。皆様のおかれている狀況によりことなりますので、迷われた場合には稅理士にご相談ください。

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