コラム vol.099

ケースで學ぶ「土地活用と稅金」（3）
経費の範囲はどこまで？

公開日：2016/01/29

賃貸住宅経営では賃貸収入が生じる一方、各種「支出」が発生します。この支出が必要経費となるかならないかで、稅額も異なってきます。

賃貸住宅経営における経費の種類

1．借入金利子

賃貸住宅を建てるために借入金を活用される方は多いと思われますが、この賃貸住宅を購入するための借入金の利子は必要経費となります。なお、以下の資産に関する借入金の利子が対象となります。

はじめて賃貸住宅経営をする方の場合、建設中など不動産の賃貸を始める前に支払った利子は必要経費にはならず、不動産の取得価額に含まれてしまいます。（賃貸開始後の利子は必要経費に含まれます。）

また、不動産所得が赤字の場合は、赤字のうち（2）の土地を取得するために要した借入金利子部分は必要経費には算入できませんので、注意が必要です。

中古賃貸住宅の取得など、土地と建物を一體として購入し、土地分の利子の金額が判明しない場合には、以下の算式で土地に関する利子の額を計算してください。

【土地等を取得するために要した負債の利子の額】

その年分の建物等と土地等を取得するために要した負債利子の額	×	土地等を取得するために要した負債の額
		建物等と土地等を取得するために要した負債の額の合計額（當初借入金額）

中古賃貸住宅1棟を購入したAさんの場合

Aさんは賃貸住宅1棟を8000萬円（うち土地分は3000萬円）で購入し、銀行から7000萬円の借入を行いました。

今年度中に支払った利息は100萬円でした。また今年度の不動産所得は、▲100萬円でした。

この場合、

土地の借入金利子＝100萬円×3000萬円÷8000萬円＝37萬5000円

となります。

Aさんの不動産所得はマイナスなので、この土地の借入金利子は必要経費に入りません。

（注）土地と建物の內訳が不明な場合には、不動産會社にご相談ください。なお、土地等を取得するために要した借入金の額は、分母（當初借入総額）から建物等を取得するために要した負債の額を減額して計算すると有利な場合があります。

賃貸住宅の通常の維持管理や修理に関する支出は、修繕費として必要経費にすることが可能です。

しかし、一般に修繕費といわれるものでも資産の使用可能期間を延長させたり、資産の価額を増加させたりする部分の支出は「資本的支出」とされ、修繕費とは區別されます。資本的支出に計上されると資産として計上され、減価償卻として複數年にわたり経費として計上されることとなります。

修繕費の主な例

（1）建物の破損部分の取替や修理
（2）壁紙や障子、ふすまの張替え、割れたガラスや瓦の取替え
（3）痛んだ外壁や屋根を元の狀態に戻す際の塗裝
（4）おおむね3年以內の期間を周期として行われる修理、改良
（5）一つの修理、改良などの金額が20萬円未満のとき
（6）一つの修理、改良などの金額のうちに資本的支出か修繕費か明らかでない金額がある場合で、その金額が60萬円未満のとき又はその資産の前年末の取得価額のおおむね10％相當額以下であるとき

資本的支出とされる例