不動(dòng)産証券化は、比較的新しいビジネスです。事業(yè)がより広範(fàn)に普及するための様々な仕組みを?qū)毪筏皮い蓼工⒔窕丐隙卣n稅の回避を取り上げます。少し難しい響きがありますが、シンプルに考えてみましょう。

參入障壁をなくすために講じられた

一般に、二重課稅とは、稅金を課せられる1つの対象に2つ以上の稅が課せられている狀態(tài)を指します。たとえば、ビールや酒の小売価格には物品稅として酒稅が含まれており、購(gòu)入すれば消費(fèi)稅の対象になります。たばこやガソリンも同じ。ゴルフ?qǐng)訾钎抓飑`すれば利用稅と消費(fèi)稅が取られます。企業(yè)は法人稅を支払いますが、この會(huì)社が発行する株式や社債を保有して配當(dāng)などのキャピタルゲイン（株式等売卻益）を得ている株主や投資家に対しては、所得稅または法人稅が徴収されます。ことの是非はともかくとして、二重課稅は色々な場(chǎng)面で生じています。

不動(dòng)産証券化における二重課稅は、オリジネータ（原債権者）から購(gòu)入した不動(dòng)産を証券化するSPC（特別目的會(huì)社）などの主體者（投資ビークル）の段階で法人稅がかけられ、その後投資家に配當(dāng)を?qū)g施する際に、受け取るのが個(gè)人投資家ならば所得稅が、法人ならば法人稅が課せられます。これでは不動(dòng)産証券化における投資価値は半減し、ビジネスに參入する人は減少してしまいます。そうした參入障壁をなくして事業(yè)を本格普及させるため、証券化の制度を創(chuàng)設(shè)する際に二重課稅の回避措置が取られました。

二重課稅回避の方法はは2つある

倒産隔離とは、企業(yè)が倒産しても、その企業(yè)が保有している資産に影響を與えないようにすることです。不動(dòng)産証券化における倒産隔離は、譲渡された不動(dòng)産や証券化のスキーム（仕組み）を破たんリスクから守る、ということになります。

不動(dòng)産証券化では、不動(dòng)産の信用力によって資金調(diào)達(dá)

不動(dòng)産証券化における二重課稅回避の方法は2つあります。不動(dòng)産証券化に関する専門(mén)書(shū)などには、やや難解な言葉が並んでいますが、簡(jiǎn)潔に言えば、こうです。

1. （1）SPC（投資ビークル）が課稅対象にならないこと（＝パス?スルー方式）
2. （2）SPCがほとんどの利益を配當(dāng)に回して課稅対象から外れること（＝ペイ?スルー方式）

（1）のパス?スルー方式では、SPC（特別目的會(huì)社）と「匿名組合」を組み合わせて、投資ビークルが課稅対象にならない仕組みを作ります。匿名組合は「法人」ではないので事業(yè)の利益に稅金が発生しない、という商法上の契約形態(tài)を使って課稅を回避します。法人ではない匿名組合の事業(yè)には課稅対象となる利益は発生しません。利益がなければ稅金の発生する余地はないというわけです。ただ、投資家は匿名組合に出資した組合員の立場(chǎng)で配當(dāng)を受け取りますが、この配當(dāng)には課稅されます。

課稅対象の所得は、利益から費(fèi)用（経費(fèi)、損金）を差し引いた額で、これは稅引前利益ともいいます。匿名組合で事業(yè)を営む者に対しては、法人稅の基本通達(dá)で組合員への分配金を損金算入できることが定められています。

例えば、匿名組合が不動(dòng)産の賃料収入で利益を200萬(wàn)円稼ぎ、必要経費(fèi)が100萬(wàn)円かかったとします。この場(chǎng)合に分配金は100萬(wàn)円になります。匿名組合が稼いだ利益から必要経費(fèi)と分配金を損金として差し引けば、収支はゼロ。つまり課稅対象となる資産はないということになるのです。

（2）のペイ?スルー方式は、投資ビークルが稼いだ収益の90％以上を配當(dāng)に回す方法です。ペイ?スルー方式の場(chǎng)合は課稅対象を?qū)g質(zhì)的になくす方法ですが、SPCは利益の90％以上を分配金に充當(dāng)させれば課稅は免れます。これを「90％ルール」と呼んでいます。不動(dòng)産証券化においては多くの場(chǎng)合がペイ?スルー方式で、上場(chǎng)しているJリートの大半が利益の100％を配當(dāng)に回しているといわれています。

90％ルールは、一定の要件を満たせば、出資者に対する分配金を損金算入することが租稅特別措置法で認(rèn)められています。ペイ?スルー方式、パス?スルー法式とも投資家は配當(dāng)課稅を支払い、配當(dāng)控除は適用されません。

どちらの方式も、収益から経費(fèi)や分配金を差し引けば、儲(chǔ)けは限りなくゼロになる仕組みを作っているわけです。しかし経費(fèi)を損金算入として計(jì)上できない場(chǎng)合は、より多くの分配金が必要になり、課稅対象になるケースが出てきます。経費(fèi)がゼロで分配金が160萬(wàn)円の場(chǎng)合、40萬(wàn)円が課稅対象になり、あとで法人稅を支払う可能性が出てきます。

導(dǎo)管體ということ

不動(dòng)産証券化において重要な機(jī)能のひとつに、不動(dòng)産から得られた利益の大半を投資家に配分することがあります。この機(jī)能を?qū)Ч荏w（どうかんたい）といいます。これは前回お話した「倒産隔離と真正売買(mǎi)」が、投資家にデフォルトリスクを及ぼさない措置のために設(shè)けられたのと同様に、証券化の根幹をなすものです。いわば「投資家ファースト」の観點(diǎn)に立った機(jī)能といえるでしょう。

導(dǎo)管とは、分かりやすく言えばパイプラインのことです。モノを移動(dòng)させたり屆けたりするための管（くだ）の総稱で、証券化においては、不動(dòng)産が生み出す利益を投資家に分配するパイプラインが、この「パス?スルー」「ペイ?スルー」の2方式であり、導(dǎo)管體は二重課稅回避の仕組みそのものともいえます。

二重課稅を回避する導(dǎo)管體は、不動(dòng)産証券化で得る利益を投資家に最大限に還元するとともに投資家の保護(hù)?育成を図り、証券化ビジネスの普及と拡大に貢獻(xiàn)しているのです。