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駐車場を保育所に転換収益性向上と地域貢獻(xiàn)を?qū)g現(xiàn)

公開日：2017/12/27

今回は、相続対策をきっかけに、稼働率の低かった駐車場を保育所に転換することで、収益性の向上と地域貢獻(xiàn)を?qū)g現(xiàn)した実例を取材しました。

土地オーナー様、テナント企業(yè)様のニーズが合う

東京都板橋區(qū)、東京メトロ千川駅からおよそ1㎞に立地する閑靜な住宅街の中に、今回の実例「保育園ほっぺるランド大谷口」があります。
敷地面積約230坪、2階建て、防音対策も施された東京都の認(rèn)可保育所です。以前は駐車場だったこの地に、2017年4月にオープンしました。

オーナー様である大野様は、今回の土地活用のきっかけを次のように語ります。

「理由のひとつは、父の相続稅対策です。以前は駐車場でした。この地域は仕事で車をよく使う職人さんが多かったのですが、今は職人さんがかなり減り、稼働率がかなり下がってしまい、土地活用について稅理士さんに相談しました。また、地域貢獻(xiàn)をしたいという思いがあり、このあたりは住宅が多いものですから、競爭の面でも、ほかとは違うものを何とか建てたいと考えていました」

相談を受けた顧問稅理士である長井先生は解決策を講じました。

「安定した収入をまずどうやって確保するかを考えました。それと相続稅対策、しかも賃貸住宅以外でというご希望もありましたので、さまざまな店舗のご紹介、その場所に合ったご提案をいただける、バリエーションが豊富な大和ハウス工業(yè)さんをご紹介させていただきました」

大和ハウス工業(yè)は、オーナー様の土地情報(bào)とテナント企業(yè)様の出店情報(bào)の雙方で把握しそれぞれのニーズを結(jié)びつける「LOCシステム」を展開。これまでにおよそ4萬件の施工実績があります。
今回のプロジェクトを擔(dān)當(dāng)した大和ハウス工業(yè)の馬は、さまざまな土地活用がある中で、なぜ保育所を提案したのでしょうか。

「何か地域貢獻(xiàn)できるものを提案してほしいというご希望があったのですが、ちょうど同じ時(shí)期に、板橋區(qū)のこの地域で認(rèn)可保育所の公募がありました。さらに、我々大和ハウス工業(yè)が新規(guī)で保育所を開設(shè)したいという事業(yè)者さんの情報(bào)も持っていましたので、タイミング良くご紹介させていただきました」

また、「保育所は、行政による認(rèn)可事業(yè)ですので、経営の観點(diǎn)から長期安定な経営ができます。駅から少し距離があっても、たとえば賃貸マンションに比べて入居率も心配することなく、運(yùn)営事業(yè)者に一括でお貸ししますので、將來に対する不安も軽減できます」と保育所のメリットを語ります。

保育所という提案に対し、オーナー様はどのような印象を持たれたのでしょうか。

「ここのすぐに橫にある幼稚園が5年くらい前になくなったため、地域住民の方々がお子様を預(yù)ける場所がないということでした。そこに保育園というご提案を聞きましたので、これは良いと思い、その話に乗ることにいたしました」

オーナー様が施設(shè)を建てて事業(yè)者に貸す、建て貸しが保育所誘致の條件にもかかわらず、オーナーの大野様は、「契約期間は十分見込めると思っていましたので、まったく不安はありませんでした」と語ります。

信頼できるテナント企業(yè)を誘致することが、土地活用を成功させる鍵

一方、テナント企業(yè)である株式會社テノ.ホールディングス様がこの場所での事業(yè)展開を決めた理由について、代表取締役社長池內(nèi)比呂子様は、「板橋區(qū)は待機(jī)児童が多い重點(diǎn)エリアであり、それ以外にも、私たちが保育事業(yè)をやる上では、地域に愛されなければならないと思っていました。今回は、オーナーさんが本當(dāng)に地元に根付いた方でしたので、連系しながらできると思い、選択させていただきました」と語り、大和ハウス工業(yè)と連系するメリットについても次のように語りました。

「私たちが事業(yè)をスタートしてから3～4年は、いろいろな不動(dòng)産屋さんに私どもで営業(yè)して、過去は苦戦していました。そういった中で大和ハウス工業(yè)さんと出會うことができました。保育の基準(zhǔn)もしっかりご存知の上でオーナー様に提案をしていただけるので、ありがたく思っております。決まった後に、住民の方への説明等たくさんあるのですが、そこも大和ハウス工業(yè)さんが私どもの営業(yè)と一緒に連系していただくので、私どもの代わりに営業(yè)していただくかたちで大変助かっています」

今回の土地活用の稅務(wù)面でのメリットについても、長井先生は「2017年に東京都の稅制優(yōu)遇措置が始まりました。保育園用の土地を賃貸した場合には、5年間土地にかかる固定資産稅、都市計(jì)畫稅が全額免除されます」と語ります。もちろん相続稅の評価額も抑えられました。

今回の土地活用、オーナー様の評価はどうだったのでしょうか。

「私どもは兄弟3人いるのですが、3人いる中でいろいろ説明していただきましたので、相続前提という中で、みんな話が非常によくわかり、スムースにいけたと思います」

保育所への転換は、収益性の向上が見込め、待機(jī)児童問題の解決にも貢獻(xiàn)できますが、信頼できるテナント企業(yè)を誘致することが、土地活用を成功させる鍵となりそうです。