住宅ローンプランニングにおいて決めるべきことは、「借入額」「返済期間」「返済方法」「金利タイプ」です。いずれもわが家の家計に負擔がかからないよう計畫する必要があります。今回は4つの要素のうち「返済方法」についてお話しします。借入額は同じでも、返済方法によって毎月返済額や総返済額に差が出るため、それぞれの特徴を理解してしっかり判斷することが大切です。

■「元利均等返済」と「元金均等返済」

住宅ローンの返済方法は2つあります。「元利均等返済」と「元金均等返済」です。名稱は一字違いでよく似ていますが、仕組みは大きく異なります。

1 元利均等返済

住宅ローンの毎月返済額には、借入元金の返済部分と利息の支払い部分が含まれています。その合計金額が、返済期間を通じて均等になる返済方法が、「元利均等返済」です。

「元利均等返済」の特徴は、「毎月返済額が変わらないこと」（金利が一定の場合）。

住宅ローン返済は長期間のため、返済中は子どもの食費や教育費の増額、収入の増減など、家計費の変動リスクを伴います。「元利均等返済」は毎月返済額を固定できるため、家計管理がしやすい方法と言えます。「元金均等返済」と比べて、當初の毎月返済額を低く抑えられるというメリットもあります。

2 元金均等返済

「元金均等返済」は、返済額を構成する借入元金の返済部分が返済期間を通じて均等となる返済方法です。利息の支払いは元金の殘高に応じて計算されるため、返済が進むにつれて減少します。元金返済部分が一定額で、支払利息の減少により住宅ローンの返済額が毎月少しずつ減っていくのが「元金均等返済」の特徴です。

　「元金均等返済」は毎月返済額が右肩下がりに減少するため、教育費が右肩上がりに増加すると予想される世帯では、組み合わせ方次第で効果を発揮します。

■比較で理解する、2つの返済方法の違い

2つの返済方法を比較すると、「元金均等返済」が「元利均等返済」に対して、當初の毎月返済額が高く、総返済額が低いという結果となります。一般的に、「元利均等返済は毎月返済額を少なくしたい人向き、元金均等返済は総返済額を少なくしたい人向き」と言われます。

しかし、年収が低めの若い世帯や、教育費負擔などで支出が高い世帯は、「元金均等返済」を選ぶと家計に負擔となる場合も多々あります。総返済額の減額を優(yōu)先するあまり、毎月の暮らしに余裕がなくなり、貯蓄もできないような計畫はお勧めできません。雰囲気や人の話に頼るのではなく、わが家の試算をすることが大切です。

■こんな選択肢もあります。ボーナス払いを賢く無理なく利用

返済方法のパターンとして、ボーナス払いを併用するという方法もあります。ボーナスを確実に見込める場合は、併用することで毎月返済額の減額が可能です。

不確定で不安定な場合は、併用はお勧めできませんが、10萬円でも20萬円でも確実に見込める金額で計畫することで、月々の家計を楽にできる可能性があります。

■総返済額を抑えるには、繰上返済も効果的

毎月返済額を元利均等返済並みにしておいて総返済額を減らすには、「繰上返済」という方法があります。これは、毎月返済とは別にまとめて元金を返してしまう方法です。

例えば、3,000萬円を固定金利1.69％、元利均等返済35年で借入れた場合、1年後に約100萬円を繰上返済すると、返済期間を1年6か月短縮し、総返済額を約73萬円減らすことができます（期間短縮型の場合）。繰上返済を行うにあたっての注意點は、「利息の軽減効果を上げるならば早期に行う」「手數(shù)料等のコストに注意する」「使い勝手の良い金融機関を選ぶ」などです。

また、繰上返済は余裕資金で行うことが鉄則です。例えば、住宅ローンは毎月返済のみとし、ボーナスが貯まったら繰上返済を行うなど。繰上返済貧乏とならないように、返済も貯蓄も計畫的に、家計にやさしいマネープランニングをしてください。